BGH , Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat innerhalb der Jahresfrist des §556(3) Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen.
§ 556(3) BGB „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Gilt das auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt?
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Ein Wohnungseigentümer der seine Wohnung vermietet, erstellt auf der Grundlage dieser Abrechnung des WEG die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter. Dabei wird zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten unterschieden. Die Betriebskostenabrechnung an den Mieter enthält nur die gemäß §2 Betriebskostenverordnung umlegbare und in Mietvertrag vereinbarte Positionen. Den nicht umlagefähigen Posten muss der Wohnungseigentümer tragen.
Vorinstanzen:
- AG Schwetzingen – Az. 4 C 81/14 – Entscheidung vom 26.11.2014
- LG Mannheim – 4 S 142/14 – Entscheidung vom 14.10.2015