1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn es handelt sich dabei nicht um laufende Kosten.
2. Um als laufende Kosten zu gelten, müssen die Kosten zwar nicht jährlich, aber doch relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällarbeiten nicht der Fall, da diese Arbeiten in Anbetracht der langen Lebensdauer von Bäumen außerordentliche Maßnahmen darstellen.
AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 – 2 C 928/16
Das Amtsgericht vertritt die Auffassung, dass die Kosten von Baumfällarbeiten nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können.
Das Merkmal der „laufenden Entstehung“ verlange, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar seien. Das sei bei Baumfällkosten nicht der Fall. Da die Lebensdauer von Bäumen mehrere Jahrzehnte betrage, entstünden die Kosten für Mieter überraschend und unkalkulierbar. Mieter müssten nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen (oft erheblichen) Kosten belastet zu werden.
Laufende Kosten müssten nämlich zwar nicht jährlich, aber doch mit „relativer Regelmäßigkeit“ anfallen, damit sich der Mieter darauf einrichten kann.
§ 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung regelt, dass ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen als umlegbare Betriebskosten angesehen werden können. Wegen des Ausnahmecharakters ist § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung jedoch eng auszulegen.
Das Fällen von Bäumen wird dabei nicht erfasst. Auf den Mieter können nur solche Unkosten umgelegt werden, die dem Erhalt der bestehenden Bepflanzung dienen. Auch eine Umgestaltung des Gartens ist nicht erfasst. Dies ist im hier vorliegenden Fall aber so erfolgt, denn es wurde ein Baum gefällt und eine Ersatzpflanzung durchgeführt.
Damit sind auch die Kosten der Neupflanzung nicht mitumfasst.
Auszug aus der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)
§ 1 Betriebskosten
„(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
10. die Kosten der Gartenpflege,
„hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;“
Quelle: MRRS 2017, 1609 Entscheidung im Volltext Betriebskosten: Baumfällarbeiten umlegbar?
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