Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen die lediglich „gefährdet erscheinende“ wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt.
BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17
Sachverhalt:
„Die verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten, die sie gemeinsam mit dem Kläger bewohnte. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 €; hinzu kamen Nebenkostenvorauszahlungen von etwa 170 € monatlich.
Nach dem Tod der Mieterin teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindliche Kläger auf ein Räumungsverlangen des Beklagten mit, er sei in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eingetreten. Daraufhin kündigte der Beklagte das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Zur Begründung führte er unter anderem aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt sei die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten.
Der Kläger widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen zu entrichten. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB) an einen Arbeitskollegen, der sich (ebenfalls) im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe. Die geplante Untervermietung hätte – so der Kläger – zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an Fahrtkosten zur Arbeitsstelle beteiligen würde.
Der Beklagte verweigerte die begehrte Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Unstreitig hat der Kläger seit dem von ihm erklärten Eintritt in das Mietverhältnis die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen stets pünktlich bezahlt.“
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung abgewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage des Beklagten stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des Landgerichts hat der Beklagte als Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB Gebrauch gemacht. Der Kläger sei aus der ihm im Kündigungszeitpunkt zur Verfügung stehenden Ausbildungsvergütung und seinem Restvermögen nicht in der Lage, dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietverhältnis zu erbringen. Zudem sei eine Ausbildungsvergütung bereits strukturell nicht mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar, da weder ein erfolgreicher Abschluss noch eine sich anschließende Festanstellung absehbar seien. Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu treffenden Prognoseentscheidung nicht an. Die gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Klägers berechtige den Beklagten daher zur Kündigung wegen eines in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grunds.
Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage.
Vorinstanzen:
- Amtsgericht Nürtingen – Urteil vom 31. Mai 2016 – 44 C 2148/15
- Landgericht Stuttgart – Urteil vom 30. März 2017 – 5 S 195/16
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
[…]
(2) 1Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. […] 3Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
[…]
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
[…]
§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
[…]
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs vom 13. Dezember 2017
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