Die Kosten einer erstmaligen Dachrinnenreinigung sind Kosten einer einmaligen Maßnahme aus einem bestimmten Anlass (bislang unterbliebene Reinigung), die nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Erst die Kosten künftiger, nicht mehr anlassbezogener Reinigungen sind umlagefähig
AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 – 48 C 361/18
Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung als Betriebskosten. Nachdem über Jahre hinweg keine Reinigung vorgenommen worden war, gestaltete sich die erstmalige Reinigung deutlich Zeit- und kostenintensive als die dann danach jährlich durchgeführten Reinigungen. Der Mieter verweigert die Zahlung der Kosten der für die erstmalige Reinigung angefallenen Kosten, der Vermieter klagt.
Nach der BGH, Urteil von 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290 sind die Kosten der Dachrinnenreinigung grundsätzlich als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig.
Es handelt sich gerade nicht um die Kosten einer vorbeugenden Instandsetzungsmaßnahme (BGH, a.a.O). Voraussetzung ist somit eine konkrete Umlagevereinbarung im Mietvertrag.
Allerdings unterscheidet der BGH diesbezüglich danach, ob die Dachrinnenreinigung eine regelmäßig vorzunehmende Maßnahme darstellt, die erforderlich ist, weil das Gebäude etwa von Bäumen umstellt ist, deren Laub in die Dachrinne fällt, oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus einem bestimmten Anlass handelt oder gar eine eingetretene Verstopfung beseitigt werden muss (BGH, a.a.O.; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989 – 7 S 185/19, WuM 1989, 640). Ist letzteres der Fall, scheidet die Umlage der Kosten als Betriebskosten aus, da diese Kosten dann nicht „laufend“ entstehen, sondern im Zusammenhang mit der Vorbeugung bzw. Beseitigung eines bestimmten Mangels. Die Umlagefähigkeit der Kosten der Dachrinnenreinigung auf alle Mieter kann im Einzelfall auch daran scheitern, dass die Dachrinne an einem Gebäudeteil angebracht ist, das nicht von allen Mietern genutzt wird, sondern einem einzelnen Mieter zugeordnet ist, wie z. B. eine an diesen zur alleinigen Nutzung vermieteten Garage (AG Gießen, Urteil vom 10.01.2018 – 39 C 29/17).
§ 1 BetrKV Betriebskosten
„(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“
§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen
Quelle: AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 – 48 C 361/18
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