Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Pauschale Angaben, die sich nicht auf einen Kostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht.
So das
LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 – 10 S 53/18
Der Mieter zahlte die errechneten Nachforderungen nicht und vertrat die Auffassung, dass lediglich die Nebenkostenarten Heizung und Warmwasser vertragsgemäß umgelegt worden seien, weshalb dem Mieter aus der Betriebskostenabrechnungen ein Guthaben zustehe.
Er reduzierte unter Bezugnahme auf § 560 Abs. 4 BGB die Höhe der Vorauszahlungen und erklärte die Aufrechnung gegenüber der ab Februar 2017 geschuldeten Kaltmiete.
In der Folgezeit überwies der Mieter die reduzierten Nebenkosten.
Im Folgenden kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich.
Das Amtsgericht gab der Räumungs- und Zahlungsklage der Vermieterin statt.
Der Mieter wendet sich hiergegen mittels Berufung.
Die Kammer gewährte zunächst der verspäteten Berufung die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.
Auch im Übrigen hielt sie die Berufung für zulässig und begründet.
Die Auslegung der Nebenkostenabrede durch das Amtsgericht, wonach der Mieter die Nebenkosten als nicht abzurechnende Pauschale schulde, steht mit dem Wortlaut der Klausel nicht in Einklang und wird den Interessen der Vertragsparteien nicht gerecht.
Daher ist § 543 Abs. 1 Nr. 3 a BGB entgegen der Auffassung des Amtsgerichts gerade nicht erfüllt.
Es besteht nach Ansicht des Berufungsgerichts kein ausreichender Rückstand, der eine fristlose Kündigung rechtfertigte. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass die Vereinbarung der Nebenkosten mangels Angabe der umzulegenden Nebenkostenarten unwirksam, aber als Pauschalvereinbarung auszulegen sei.
Dieser Rechtsauffassung folgt das Landgericht nicht.
Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmbaren und eindeutigen Vereinbarung (BGH, NZM 2005, 863).
Pauschale Angaben, die sich nicht aus dem als Anlage zum Mietvertrag beigefügten Kostenkatalog oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenverordnung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rz. 36).
Die im Mietvertrag vorgesehene Platzhalterstelle, in der die Nebenkostenarten einzutragen waren („Nebenkosten zu entrichten für ###“), war nicht bestimmungsgemäß ausgefüllt.
§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
„(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
„(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“
Quelle: LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 – 10 S 53/18
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