Wel­che Flä­chen gel­ten als Wohn­flä­chen?

Bei der Bestimmung, wel­che Flä­chen als Wohn­flä­chen gel­ten, ist grund­sätz­lich auch eine in­di­vi­du­el­le Miet­ver­trags­ver­ein­ba­rung her­an­zu­zie­hen. Sie darf laut Bun­des­ge­richts­hof auch die An­rech­nung von Kel­ler­area­len mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung als Wohn­flä­chen vor­se­hen, die etwa nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung un­be­rück­sich­tigt blei­ben wür­den. So­lan­ge keine Be­hör­de die tat­säch­li­che Wohn­flä­che durch Nut­zungs­ver­bo­te ein­schrän­ke, be­stehe kein Grund zur Min­de­rung der Miete.

vorhergehend:
LG Bonn, 30.01.2020 – 6 S 82/19
AG Bonn, 14.06.2019 – 203 C 262/16

  • Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen.
    Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.
  • Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.

SO das
BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20

„Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt – anders als das Berufungsgericht meint – auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag – wie hier – mit dem Zusatz „circa“ versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34).“

„Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, vereinbart haben, dass die Grundflächen dieser – von den Beklagten auch tatsächlich als Wohnraum genutzten – Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 – VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).“

Quelle: BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20

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