Nach der Rechtsprechung zu Miete obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten, so dass es auch seine Sache ist, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zu Grunde gelegten Kosten nicht teilweise auf die Erhaltung dienenden Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind.
So das LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 – 6 S 78/20
vorhergehend:
AG Bonn, 23.06.2020 – 206 C 233/19
„Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.01.2016 betreffend den Austausch der Heizungsanlage begründet keine wirksame Mieterhöhung von monatlich 39,38 EUR. Da ein gesetzlich erforderlicher Austausch nach § 10 EnEV der Instandhaltung zuzuordnen ist, scheidet eine Umlage einer solchen gesetzlich angeordneten Modernisierung auf den Mieter aus (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 555 a Rn. 13).“
Zudem hat die Klägerin auch die Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt, da die Klägerin die Kosten der fälligen Erhaltungsmaßnahme nicht konkret ermittelt hat. Nach der von der Klägerin selbst angeführten Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.05.2020, VIII ZR 55/19, NZM 2020, 795) obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten, so dass es auch seine Sache ist, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht teilweise auf die Erhaltung dienenden Maßnahmen, § 555 a Abs. 1 BGB, entfallen sind.
„Die Mieterhöhung betreffend die Dachgeschoßdeckendämmung ist ebenfalls unwirksam. Sowohl dem Ankündigungsschreiben vom 07.11.2016 als auch dem Mieterhöhungsverlangen vom 25.08.2016 (Bl. 186) fehlen Angaben zur Energieeinsparung. Auch wenn die Klägerin nach der insoweit einschlägigen und von ihr selbst angeführten Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 12.06.2018, VIII ZR 121/17, BeckRS 2018, 25387) den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach der Durchführung von Dämmmaßnahmen nicht in der Erhöhungserklärung angeben muss, so hat der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aber neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
Solche Angaben enthielten die Schreiben der Klägerin jedoch nicht. In der Ankündigung der Mieterhöhung vom 07.11.2016 (Bl. 190) ist insoweit ausgeführt:
„Der Fußboden des Dachraumes (Trocken- oder Speicherboden) und die Wand zum Treppenhaus wird mit einer Dämmung entsprechend den Vorgaben der KfW mit dem Wärmedurchgangskoeffizient für den Gesamtdeckenaufbau der obersten Geschossdecke von U < 01,4 W/(m²K) versehen ... "
Tatsachen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt, hat die Klägerin damit aber nicht vorgetragen."
Quelle: LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 – 6 S 78/20