- Das sog. Objektprinzip (Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten) stellt eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Wohngröße und dem Wert der Wohnung anfallen (hier: Kosten der Sanierung der Außenbeleuchtung, eines Treppenhausfensters und der Entfernung eines Baumes in der Außenanlage).
- Bei der Änderung der Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Bei einer 4er-WEG, bei der für zwei Einheiten wirtschaftlich alles beim alten bleibt, ist die Annahme einer solchen Benachteiligungsabsicht nicht naheliegend.
So das
LG Karlsruhe, Urteil vom 01.09.2023 – 11 S 96/22
vorhergehend:
AG Karlsruhe, 28.07.2022 – 5 C 2163/21 WEG
„Nach 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern (zum Folgenden: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, BGB Sachenrecht, WEG § 16 Rn. 52-72 m.w.N.). Die Wohnungseigentümer können für sämtliche Kosten der Gemeinschaft – soweit sie nicht für bauliche Veränderungen anfallen – einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Die Beschlusskompetenz besteht für die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten. Damit soll nach den Umständen des Einzelfalls eine angemessene Kostenverteilung ermöglicht werden. Daraus wird ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer nicht befugt sind, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel generell durch Beschluss zu ändern. Der Beschluss zur Abänderung des Verteilungsschlüssels bedarf der einfachen Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG n.F.). Die Änderung der Kostenverteilung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§§ 19 Abs. 1; 18 Abs. 2 WEG n.F.). Dabei steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (vgl. BGH NJW 2011, 2202; NJW 2010, 3298). Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss sachlich gerechtfertigt sein. Bei der Kostenverteilung ist der Maßstab die Verteilungsgerechtigkeit (vgl. MüKoBGB/Scheller WEG § 16 Rn. 39). Der sachliche Grund kann aber auch der Anreiz zur Kostensenkung sein (Hügel/Elzer WEG § 16 Rn. 68).“
§ 16 Nutzungen und Kosten
„(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.“
Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 01.09.2023 – 11 S 96/22
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