Anat Wand

Privilegierte bauliche Veränderungen:

1. Die Nutzungen des nach §§ 20, 21 WEG baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten zu tragen haben.
2. Die in §§ 20, 21 WEG vorgesehene Beschlusskompetenz ermöglicht ein faktisches Sondernutzungsrecht.

So das LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG
vorhergehend:
AG Fürstenfeldbruck, 30.03.2023 – 80 C 785/22 WEG

Der Fall:
auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.07.2021 und gemäß § 20 Absatz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, S. 2 WEG die unter Ziff. 1 beschriebene Baumaßnahme unter den nachfolgenden Maßgaben und Bedingungen laut Ziff. 2 – 6 gestattet wird:

Privilegierte bauliche Veränderungen
„den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … wird es gestattet, im Gebäude … einen Plattformlift als Innenaufzug einbauen zu lassen, welcher keine Kabinentür benötigt und nur von eingewiesenen Personen benutzt werden darf. (Privilegierte bauliche Veränderungen §20 WEG) Der Aufzug führt vom Erdgeschoss bis in das ll. OG. Dazu werden in die Decke des Erdgeschosses des 1. Obergeschosses entsprechende Ausschnitte eingeschnitten, was nach Überprüfung durch ein Ingenieurbüro statisch unbedenklich ist. Jedes Geschoss erhält eine Haltestelle. Der Aufzug wird in den Fensternischen entsprechend des mit Anlage 1 beigefügten Angebots der … GmbH vom 21.02.2021 eingebaut. Die mit Anlage 1 beigefügte Einbauskizze und das mit Anlage 2 beigefügte Angebot der … GmbH vom 21.12.2021 werden zum wesentlichen Gegenstand und Inhalt des Beschlusses gemacht. Der aus einer Stahl.- und Glaskonstruktion bestehende Aufzugsschacht ist selbsttragend und wird auf die Bodenplatte im EG gestellt. Um die Flure weiterhin mit Tageslicht zu versorgen, werden die Rückwände und die Türen in den drei Etagen teilverglast. Ein Teil der Rückwand ist demontierbar, so dass der Zugang zu den Flurfenstern gewährleistet ist. Die Aufzugskabine wird 0,9 Meter breit und 1,46 Meter tief sein, so dass der Aufzug durch eine Begleitperson auch mit Kinderwagen und/oder Rollstuhl genutzt werden kann. Der geräuscharme, elektrische Spindelantrieb für den Aufzug wird so positioniert, dass er den Wohnungen mit den Nummern 1, 4 und 7 laut Aufteilungsplan im Gebäude … zugewandt ist.
Zudem wird der Schacht nur auf der Antriebsseite an den Deckendurchbrüchen abgestützt. Die Stromversorgung wird über eigene Sicherungen und einen Energiezähler für die Abrechnung der Betriebskosten hergestellt. Auftraggeber ist die WEG … .Die Baumaßnahme wird von einem Ingenieurbüro begleitet und abgenommen. Außerdem erfolgt eine Abnahme durch den TÜV … GmbH.“

Die Kostenverteilung:

• Entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S.1 WEG werden sämtliche Kosten für die Planung und Herstellung, die im Zusammenhang beschriebenen Baumaßnahme stehen, von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … getragen. Nachdem jedoch im Außenverhältnis die WEG … Auftraggeber der Maßnahme und somit auch Rechnungsempfänger und Schuldner aller Kosten sein wird, wird zur Finanzierung dieser Kosten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 eine Sonderumlage in Höhe von zunächst 50.000,00 € erhoben, die unter den Eigentümern der Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 nach dem Verhältnis der auf die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile zu verteilen ist. Über die tatsächlichen Baukosten und die Sonderumlage wird sodann in den Einzelabrechnungen für die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 wie folgt abgerechnet: Die tatsächlichen Baukosten sind im Jahr der jeweiligen Ausgabe ausschließlich in die Einzelabrechnung der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 für das jeweilige Wirtschaftsjahr nach dem Verhältnis der auf die Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile einzustellen, in welchem die Einnahme erzielt worden ist. Sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten höher werden als die geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss der gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils zu leistende Nachschuss; sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten hingegen geringer werden als die jeweils geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG, der gemäß § 28 Absatz 2 S. 2 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, die Anpassung der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils geleisteten Sonderumlage.

• Sämtliche Kosten für den Betrieb sowie die künftige Wartung, Pflege, Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung, die im Zusammenhang zu der unter Ziffer 1 beschriebenen Baumaßnahmen stehen, werden entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … nach dem Verhältnis der auf die Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile getragen, auch soweit sie Gemeinschaftseigentum betreffen, sofern, soweit und solange sich aus Ziff. 3 lit. b) und d) dieses Beschlusses nichts anderes ergibt.

Da entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S. 1 WEG zunächst ausschließlich die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan alle mit der Baumaßnahme im Zusammenhang stehenden Kosten tragen, sind entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S.2 WEG die übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen. Dieser Ausschluss von Mitgebrauch des Aufzugs wird dadurch gewährleistet, dass der einzubauende Aufzug nur über eine(n) Schlüssel/Schlüsselkarte nur an die Eigentümer der Wohnung mit den Nummern 4,7, 8 und 9 übergeben wird.
Sollten Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger, die vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen sind, künftig den Aufzug nutzen wollen, können sie gemäß § 21 Absatz 4 Satz 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs gegen einen Ausgleich in Geld durch einen Eigentümerbeschluss gestattet wird. Vermietenden Eigentümern ist es gestattet, ihr Nutzungsrecht auf deren Mieter zu übertragen; im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt der vermietende Eigentümer der Nutzungsberechtigte in diesem Sinne.
Der von diesen Eigentümern nachträglich zu leistende Beteiligungsbetrag ist an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen und in den Einzelabrechnungen desjenigen Wirtschaftsjahres, in welchem die Zahlungen geleistet worden ist, als Einnahme auf die Eigentümer derjenigen Einheiten nach dem Verhältnis deren Miteigentumsanteile zu verteilen, die sich anteilig an den nachfolgenden Kosten im Sinne von lit.
Ausgleichszahlungen
Ausgangspunkt für die Berechnung der jeweiligen Ausgleichszahlungen sind alle Kosten, die bis dahin für die Planung, die Herstellung, die Instandhaltung und Instandsetzung des Aufzugs, nicht jedoch für die Wartung und den Betrieb des Aufzugs aufgewendet worden sind. Von der Gesamtsumme aller Kosten in Höhe von derzeit rund 50.000,00 €, die zunächst von den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 getragen werden, sind von denjenigen Miteigentümern, die gem.§ 21 Abs. 4 S. 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs durch einen Eigentümerbeschluss gegen einen Ausgleich in Geld gestattet wird, Ausgleichsbeträge in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils zu erstatten, der auf die Einheit des antragstellenden Eigentümers entfällt.
Mitbenutzung des Aufzugs
Dem Eigentümer, der die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, ist der Schlüssel/die Schlüsselkarte für den Aufzug zu übergeben, sobald der von ihm zu leistende Beteiligungsbetrag auf dem WEG Konto eingegangen ist.
Der von der Mitbenutzung des Aufzugs bisher ausgeschlossene Eigentümer, der nachträglich die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, hat sich rückwirkend ab dem 1.1. des Jahres der Mitbenutzung des Aufzugs an sämtlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Aufzug stehen und entstehen (insbesondere Betriebs-Unterhaltungs-, Wartungskosten sowie Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Aufzugsanlage), in Höhe der auf seine Einheit entfallenden Miteigentumsanteile zu beteiligen, d.h. der Kostenverteilerschlüssel ändert sich ab dem Jahr der Mitbenutzung des Aufzugs rückwirkend zum 1.1. des betroffenen Jahres um diejenigen Miteigentumsanteile, die auf die Einheit entfallen, dessen Eigentümer die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt.
Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden
Für etwaige Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden, die im Zusammenhang zu der unter Ziff. 1 dann beschriebenen Baumaßnahmen stehen, haften die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4, 7,8 und 9 nach den gesetzlichen Vorschriften.
Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn alle Sonderumlagen in voller Höhe und vorbehaltlos auf dem Konto der WEG eingegangen sind.
Die Baumaßnahme ist durch Fachfirmen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie den öffentlich rechtlichen Vorgaben fachgerecht durchzuführen.
Die Arbeiten dürfen nur arbeitstäglich (Montag bis Freitag exklusive gesetzliche Feiertage in Bayern) in der Zeit von 07:00 Uhr bis 19:00 Uhr durchgeführt werden. Dies gilt nicht für unvorhergesehene Sicherungs- und Notmaßnahmen, die zur Abwendung drohenden Schadens und/oder aufgrund Gefahr im Verzug unverzüglich durchgeführt werden müssen.
Die Regelungen unter den Ziff.2. – 6. begründen keine konstitutiven Zahlungs- und Handlungspflichten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 sondern sind „lediglich“ Maßgaben Bedingungen Auflagen und gesetzliche Folgen, unter denen die unter Ziff.1 genannte Baumaßnahme gestattet werden.
Angemessenheitsbegriffs
Auch unter Zugrundelegung des Angemessenheitsbegriffs, wie ihn das Landgericht Köln in seiner Entscheidung vom 26.01.2023, (ZWE 2023, 176) zu Grunde gelegt hat – bei der es die genehmigte (aufzuschüttende) Terrasse neben der Rampe nicht als privilegierte Maßnahme qualifziert hat – gilt für den hier streitgegenständlichen Aufzug nichts anderes. Der Aufzug als solches ist erforderlich und angemessen zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu den Wohnungen.

QUelle: LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG
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