Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH Urt. v. 23.6.2010 – VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 11).
- Werden in einer Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt „Kosten der Straßenreinigung“ die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Grundstücksflächen angesetzt, so ist dies bereits formell unwirksam, da dies nicht den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV entspricht.
- Auch die Abrechnung der Hausreinigung unter der Position „Hausmeister“ ist formell nicht ordnungsgemäß.
- Der Mieter muss mitteilen, dass aus seiner Sicht die Höhe der Gesamtbetriebskosten einzelner, konkret bezeichneter Positionen oder der Umlagemaßstab unzutreffend ist. Unzureichend ist es daher, wenn der Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen erhebt.§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
- Aus der Angabe der nach dem Mietvertrag aus Mietersicht allein umlagefähigen Positionen ergibt sich eindeutig, dass alle weiteren Positionen als nicht umlagefähig gerügt werden sollen. Zu verlangen, diese alle im Einzelnen aufzuführen, würde eine bloße Förmelei darstellen.
- Unter die Position „Kosten für Wasserverbrauch“ können nicht die Kosten des Niederschlagswassers eingestellt werden.
- Die Kosten für Gartenpflege und Winterdienst stellen eine andere Kostenposition dar als die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich benutzter Grundstücksflächen.
- Da Gegenstand einer Minderung die gesamte Miete, also auch der vom Mieter geschuldete Abgeltungsbetrag für die Betriebskosten ist, ist eine Minderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
So das LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 – 9 S 123/22
vorhergehend:
AG Bochum, 23.08.2022 – 39 C 1/21
Quelle: Urteil LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 – 9 S 123/22
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