Rechtsprechungsänderung: BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15.
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.
Die vorangegangene Senatsrechtsprechung wird damit aufgegeben:
- BGH Urteil vom 14.Februar 2007-VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10;
- BGH Urteil vom 9. Oktober 2013 VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN.
Nach der bisherige BGH Rechtsprechung musste dem Mieter ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe die nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
Tatbestand:
Eine Nebenkostennachforderung sei nur fällig, wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung.
Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab.
Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude.
Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor.
Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.
Der Mieter weigerte sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist (Vorweg Abzug).
Der BGH gab der Vermieterin Recht!
Die Betriebskostenabrechnung war wirksam.
Quelle: BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15
Bisherige Rechtsprechung: