Beschlussfassung : Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt.
Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.
BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 64/20
vorhergehend:
- LG Frankfurt/Main., 13.02.2020 – 2-13 S 133/19
- AG Bensheim, 28.08.2019 – 6 C 55/19
Das Kopfstimmrecht steht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer zu.
„Die Vorschrift knüpft damit, wie bereits ausgeführt, an die im Wohnungsgrundbuch dokumentierte Eigentumslage, also daran an, wer als Eigentümer der Wohnung eingetragen ist. Sind mehrere Personen gemeinschaftlich als Eigentümer eingetragen, sind sie zwar beide Wohnungseigentümer, können aber ihr Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben.
Dieses Konzept zwingt zu einer formalen Betrachtungsweise.
Es kommt allein auf die (im Einklang mit der materiellen Rechtslage stehende) Eigentumseintragung, nicht auf die Einwirkungsmöglichkeiten an.
Deshalb entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer einer seiner Wohnungen in der Anlage auf einen anderen Rechtsträger überträgt.
Ob und in welchem Maße er auf den neuen Rechtsträger einwirken kann, spielt nach Wortlaut und Struktur der Vorschrift keine Rolle (Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 – V ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 6).
Deshalb kann es auch bei Personengesellschaften nur auf die Identität ihrer Mitglieder und weder auf die Größe der Anteile noch auf die Einwirkungsmöglichkeiten auf andere Gesellschafter ankommen.
Nur die formale Betrachtungsweise und das Abstellen auf die Identität der Mitglieder von Personengemeinschaften trägt auch dem Umstand Rechnung, dass diese über die Wohnung nur gemeinsam verfügen können und dass ihnen die Verwaltung gemeinsam zusteht.
Beteiligt sind nur, aber auch alle im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Teilhaber.
Sie müssen, wenn auch nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich mit den übrigen Teilhabern, an der Wahrnehmung des Stimmrechts mitwirken können.
Dieses Mitwirkungsrecht würde ihnen genommen, würde man sie als mit einer anders zusammengesetzten Personengemeinschaft identisch ansehen (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 141 f.)“
§ 25 WEG Beschlussfassung
„(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.“
Quelle: BGH, 20.11.2020 – V ZR 64/20
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