- Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon.
- Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen.
LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20
vorhergehend:
AG Spandau, 13.10.2020 – 5 C 150/20
Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders
Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801).
Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an.
Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.
Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.).
Die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung
Die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls unterfallen nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH den ausweislich Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages umlegbaren Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198, beckonline Tz. 24; Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, Tz. 15).
Der Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass die Kosten durch die Entfernung unberechtigt auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls anfallen. In der Sache handelt es sich dennoch um Kosten, die im Rahmen des „bestimmungsmäßigen Gebrauchs“ nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „laufend entstehen“. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, Tz. 15). Der Berufung zuwider führt auch der Umstand, dass die Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfällt, nicht dazu, den schon ausweislich der Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre wiederholt angefallenen Sperrmüllkosten den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen (vgl. BGH, a.a.O.).
Ob die Beklagte zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A Rz. 127 m.w.N.), kann dahinstehen. Denn sie hat ihrer etwaig bestehenden Verpflichtung dadurch Genüge getan, dass sie die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert hat, den hinterlassenen Müll zu entfernen.
Quelle: LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20
Hinweis: Nächster Seminartermin