Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung

  • Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.
  • Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist – wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden.

So das
BGH, Beschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19

vorhergehend:

  • LG Hamburg, 29.10.2019 – 316 S 3/19
  • AG Hamburg-Barmbek, 27.04.2018 – 822 C 161/17

Aus der Rechtsprechung des Senats lässt sich zudem ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen z.B.

  • BGH Urteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, – zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“
  • BGH Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, – zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird
    demgegenüber
  • Senatsbeschluss vom 24. Januar 2017 – VIII ZR 285/15, – unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung
  • BGH Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, – „…die Kosten „Wasserversorgung/Strom“ sowie „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Beleuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können.“

Mindestelemente einer Betriebskostenabrechnung sind nach einer Entscheidung des BGH:

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • die Berechnung der Einzelbeträge des Mieters
  • der Abzug der Vorauszahlungen
  • Die Abrechnung ist so zu erstellen, dass ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie versteht. Sie muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Eine grundsätzliche Erläuterungspflicht besteht nicht.

BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15

Quelle: BGH, Urteil vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19

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