Aktuelles

Neue Heizkostenverordnung noch im Jahr 2021?

Bundesrat verabschiedet die neue Heizkostenverordnung 2021. Die Bundesregierung hat am 4. August 2021 die vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie und vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat vorgelegte Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung beschlossen. Der Bundesrat hat nun am 5 November 2021 dieser Regierungsverordnung zugestimmt, die neue Regeln zur Heizkostenabrechnung vorsieht. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz. Seine Zustimmung hat der Bundesrat allerdings an die Bedingungen geknüpft, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird. Ziel ist es, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieterinnen und Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden. Setzt die Bundesregierung diese Forderung um, kann sie die Verordnung wie geplant am Tag nach der Verkündung in Kraft setzen. Nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums muss die Verordnung nun noch einmal vom Bundeskabinett bestätigt werden und wird dann im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Die Novelle der Heizkostenverordnung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Beschlussdes Bundesrates – Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung Die Änderungen der Heizkostenverordnung im Überblick
  • Ablesen aus der Ferne Ab dann müssen
    • neu installierte Zähler aus der Ferne ablesbar sein,
    • bestehende Zähler bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Das Ablesen der Zählerstände vor Ort kann damit entfallen. Die Heizkostenabrechnung muss künftig einen Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch enthalten.
  • Datensicherheit der Smartmeter Fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte müssen Datenschutz und -sicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Das Einhalten des Stands der Technik wird angenommen, wenn Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik eingehalten sind. Alternativ gilt dies, wenn eine Verbindung mit einem Smart-Meter-Gateway vorliegt. Denn diese Kommunikationseinheit, die die Messdaten von Zählern empfängt, speichert und für Marktakteure aufbereitet, enthält ein entsprechendes Sicherheitsmodul.
  • Informationspflichten für Gebäudeeigentümer
    • Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sollen Mieterinnen und Mieter regelmäßig Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen erhalten.
    • Ziel ist es, sie zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen, damit sie ihr Heizverhalten anpassen und damit Energiekosten sowie CO2-Emissionen reduzieren können.
    • Die Abrechnungen müssen detaillierte Informationen enthalten, zum Beispiel über den Brennstoffmix, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle. Verpflichtend ist außerdem ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums und ein Vergleich mit dem Durchschnittsendnutzer derselben Nutzerkategorie.
  • Stärkerer Wettbewerb
    • Zur Stärkung des Wettbewerbs müssen neu installierte Geräte mit Systemen anderer Anbieter interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Bereits installierte fernablesbare Ausstattungen müssen bis Ende 2031 mit der Funktion der Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
    • Bundesrat fordert Kostentransparenz In einer begleitenden Entschließung betont der Bundesrat, dass der Einbau von fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten bei Verbraucherinnen und Verbrauchern führen darf. Nach der Evaluation sollte geprüft werden, ob eine Kostendeckelung notwendig ist. Der Bundesrat fordert die Bundesregierung zudem auf, transparent zu machen, wie durch gemeinsame Messeinrichtungen für Strom, Gas und Wasser Kosten für die privaten Verbraucherinnen und Verbraucher eingespart werden können. Die Entschließung wurde der Bundesregierung zugeleitet. Diese entscheidet, wann sie sich mit der Forderung des Bundesrates befasst. Feste Fristen gibt es hierfür nicht. Quelle: Bundesrat Hinweis: Nächster Seminartermin

Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung

  • Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.
  • Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist – wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden.
So das BGH, Beschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 vorhergehend:
  • LG Hamburg, 29.10.2019 – 316 S 3/19
  • AG Hamburg-Barmbek, 27.04.2018 – 822 C 161/17
Aus der Rechtsprechung des Senats lässt sich zudem ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen z.B.
  • BGH Urteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, – zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“
  • BGH Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, – zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird demgegenüber
  • Senatsbeschluss vom 24. Januar 2017 – VIII ZR 285/15, – unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung
  • BGH Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, – „…die Kosten „Wasserversorgung/Strom“ sowie „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Beleuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können.“
Mindestelemente einer Betriebskostenabrechnung sind nach einer Entscheidung des BGH:
  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • die Berechnung der Einzelbeträge des Mieters
  • der Abzug der Vorauszahlungen
  • Die Abrechnung ist so zu erstellen, dass ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie versteht. Sie muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Eine grundsätzliche Erläuterungspflicht besteht nicht.
BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 Quelle: BGH, Urteil vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss?

Kein dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss. So das BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann. Sachverhalt: Drei der insgesamt elf Ebenen des über 40 Jahre alten Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Im Übrigen ist das Parkhaus seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen. Vorinstanzen:
  • AG Augsburg – Urteil vom 24. Mai 2017 – 31 C 4282/16 WEG
  • LG München I – Urteil vom 7. Oktober 2020 – 1 S 9173/17 WEG
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
  • § 13 Abs. 1 WEG aF (= § 13 Abs. 1 WEG nF): „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“
  • § 21 Abs. 3 WEG aF (vgl. § 19 Abs. 1 WEG nF): „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“
  • § 22 Abs. 4 WEG aF (= § 22 WEG nF): „Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.“
Quelle : BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Sind Kosten vom Wärmecontracting Betriebskosten?

Kosten für eine fremde Heizungsanlage im Rahmen des Wärmecontractings fallen, auch soweit sie die Instandhaltung betreffen, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkV einheitlich unter die Betriebskosten und sind grundsätzlich einheitlich ohne weitere Aufschlüsselung zu verteilen. So das OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.05.2020 – 10 U 21/19 vorhergehend: LG Heidelberg, 06.09.2019 – 2 O 37/19 § 7 HeizKostenVVerteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „… (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“ § 556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung „(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 5 WärmeLV Auskunftsanspruch „Hat der Mieter nach einer Umstellung auf Wärmelieferung die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten zu tragen, weil die Voraussetzungen des § 556c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht erfüllt sind, so kann der Kunde vom Wärmelieferanten verlangen, diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als jeweils gesonderte Kosten auszuweisen, die den umlegbaren Betriebskosten nach § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung entsprechen.“ Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.05.2020 – 10 U 21/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

Zählt ein Blockheizkraftwerk zu den zentralen Anlagen?

  • Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.
  • Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser.
  • Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.
So das, LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20 vorhergehend: AG Stralsund, 28.05.2020 – 11 C 187/18 Hierzu hat der Bundesgerichtshof, dessen Entscheidung die Kammer sich zu eigen macht, ausgeführt (Urteil v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14): „Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BR-Drucks. 570/08, S. 7; vgl. auch Senatsurteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14). Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 21; siehe auch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 1 HeizkostenV Rn. 1). Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.“ Nach § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV können die Heizkosten wie folgt berechnet werden, wobei die Gesamtenergie und die Warmwasserenergie gemessen werden: Heizenergie = Gesamtenergie – Warmwasserenergie Bei dem im vorliegenden Fall betriebenen Blockheizkraftwerk werden hingegen die Gesamtenergie und die Heizenergie gemessen und die Warmwasserenergie wie folgt berechnet: Warmwasserenergie = Gesamtenergie – Heizenergie „Es besteht keine Regelungslücke. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen (BeckOGK/Drager, 1.4.2021, HeizkostenV § 1 Rn. 6). Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Das zentrale Blockheizkraftwerk versorgt die Wohnungen sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden. Grundsätzlich ist auch eine Messung der Warmwasserenergie, wie in § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV vorgesehen, nach den zutreffenden und unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts möglich.“ Das Kürzungsrecht umfasst nur die Warmwasserkosten. Die Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV erfasst jedoch nicht die Kosten der Wärmeversorgung, wenn die für deren Verteilung erforderlichen Messgeräte – wie hier in den Jahren 2016 und 2017 – vorhanden sind und genutzt werden. Diese Auffassung entspricht dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Dieser regelt ein Kürzungsrecht „soweit“ die Kosten der Versorgung mit Wärme „oder“ Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden und lässt so eine Trennung der Kosten der Versorgung mit Wärme einerseits und Warmwasser andererseits zu (BGH, Urteil vom 14.09.2005, VIII ZR 195/04). Auch das mit dem Erlass der Heizkostenverordnung verfolgte Ziel stützt dieses Ergebnis. Mit dem Erlass der Heizkostenverordnung war bezweckt, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden. Diese individuelle Verbrauchskosten-Beziehung soll den einzelnen Verbraucher anregen und es ihm in die Hand geben, seinen Verbrauch individuell so zu gestalten, dass er für sich Kosten und für die Volkswirtschaft Energie sparen kann und den Gebäudeeigentümer oder Vermieter einen Anreiz geben, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen. Hier wird den Beklagten als Verbraucher der sparsame Umgang mit Heizenergie ermöglicht, da diese unstreitig seit 2016 gemessen und somit verbrauchsabhängig berechnet wird. Das Kürzungsrecht besteht. Quelle: LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Wel­che Flä­chen gel­ten als Wohn­flä­chen?

Bei der Bestimmung, wel­che Flä­chen als Wohn­flä­chen gel­ten, ist grund­sätz­lich auch eine in­di­vi­du­el­le Miet­ver­trags­ver­ein­ba­rung her­an­zu­zie­hen. Sie darf laut Bun­des­ge­richts­hof auch die An­rech­nung von Kel­ler­area­len mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung als Wohn­flä­chen vor­se­hen, die etwa nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung un­be­rück­sich­tigt blei­ben wür­den. So­lan­ge keine Be­hör­de die tat­säch­li­che Wohn­flä­che durch Nut­zungs­ver­bo­te ein­schrän­ke, be­stehe kein Grund zur Min­de­rung der Miete. vorhergehend: LG Bonn, 30.01.2020 – 6 S 82/19 AG Bonn, 14.06.2019 – 203 C 262/16
  • Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.
  • Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.
SO das BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 „Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt – anders als das Berufungsgericht meint – auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag – wie hier – mit dem Zusatz „circa“ versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34).“ „Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, vereinbart haben, dass die Grundflächen dieser – von den Beklagten auch tatsächlich als Wohnraum genutzten – Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 – VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).“ Quelle: BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, – arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen?

Wenn Verkäufer soweit ein Mangel arglistiges verschwiegen hat, darf er sich nicht auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistiges verschwiegen hat. Wurde ein Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, kann al­lein dar­aus nicht auf ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen von Män­geln durch den Ver­käu­fer ge­schlos­sen wer­den. Er­for­der­lich ist laut Bun­des­ge­richts­hof ein kon­kre­ter, ver­heim­lich­ter Man­gel. Der Ver­stoß gegen das Schwarz­ar­beits­be­kämp­fungs­ge­setz habe hin­ge­gen nichts mit dem In­halt der ver­spro­che­nen Leis­tung zu tun – be­trof­fen sei das nur Ge­schäfts­ge­ba­ren, nicht das er­rich­te­te Ge­bäu­de. BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20 Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist. Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182). Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsge- setz verstoßen wurde. § 444 BGB Haftungsausschluss „Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“ § 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln „Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen, 2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und 3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Die Bundesregierung hat die HeizKostenV beschlossen.

Die Bundesregierung hat am 4. August 2021 die vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie und vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat vorgelegte Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizKostenV beschlossen. Jetzt muss noch der Bundesrat der Novelle der Heizkostenverordnung zustimmen. Die kommende Sitzung der Länderkammer ist für den 17.9.2021 angesetzt. Nach der Zustimmung des Bundesrates wird die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Die Novelle der Heizkostenverordnung tritt dann am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die Verordnung setzt die Vorgaben der novellierten EU- Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Sie enthält zu diesem Zweck Regelungen zur Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation von Endnutzern und zu Informationen, die in der jährlichen Abrechnung enthalten sein müssen. Ferner soll die Novelle entsprechend einer Empfehlung des Bundeskartellamts den Wettbewerb im Submetering-Markt stärken und dadurch auch den Verbrauchern zugutekommen. Neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler müssen künftig fernablesbar sein. Bereits installierte Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 mit dieser Funktion nachgerüstet oder ersetzt werden. Ab einem Jahr nach Inkrafttreten müssen neu installierte Geräte zudem interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Durch die Interoperabilität soll der Wettbewerb im Submetering-Markt gestärkt werden. Die Smart-Meter-Anbindbarkeit gewährt einen hohen Standard der Datensicherheit. Gebäudeeigentümer müssen Endnutzern – Mietern und Wohnungseigentümern – in den Fällen, in denen fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert wurden, ab Inkrafttreten mindestens zweimal im Jahr und ab dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen. Zudem müssen sie unabhängig von der Fernablesbarkeit der Geräte zusammen mit den Abrechnungen – also einmal jährlich – auch bestimmte Informationen zur Verfügung stellen, zum Beispiel Informationen über den Brennstoffmix und einen Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums. Quelle: HeizKostenV Kabinettsbeschluss Hinweis: Nächster Seminartermin

Gilt bei Untergemeinschaften eine einheitliche Jahresabrechnung?

  • Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
  • Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.
  • Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.
So das BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 vorhergehend:
  • LG Hamburg, 15.07.2020 – 318 S 6/19
  • AG Hamburg, 23.10.2018 – 22a C 196/17
Nr. 7 „Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (ebenso § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) können in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung – wie hier – weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2019 – V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 23 mwN). Damit ist aber nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. Inwieweit Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung Befugnisse in Bezug auf das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt werden können, indem entweder auf einer einheitlichen Eigentümerversammlung ein Stimmverbot für die übrigen Wohnungseigentümer eingreift (zu einer derartigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19, ZWE 2020, 386 Rn. 14) oder den Untergemeinschaften in „ihren“ Angelegenheiten Beschlusskompetenz und das Recht zu „Teilversammlungen“ eingeräumt wird (zu einer Gemeinschaftsordnung dieses Inhalts vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 21 ff.) – ist nicht abschließend geklärt.“ Nr. 9 „Gemäß § 28 Abs. 3 WEG aF hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (ebenso § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG), über die die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG aF; anders nunmehr § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist dem Wohnungseigentumsrecht ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen fremd. Dass im Ergebnis „eine“ Jahresabrechnung erstellt werden muss, ergibt sich zwar nicht zwingend aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF, weil Mehrhausanlagen gesetzlich nicht geregelt sind. Dafür, dass auch bei weitgehend verselbständigten Untergemeinschaften – dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF entsprechend – eine einheitliche Jahresabrechnung erforderlich ist (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 96d; aA BayObLG NZM 2001, 771 aE; NJOZ 2004, 636, 641), sprechen aber zwei entscheidende Gründe. Erstens dient die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese fließen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen. Zweitens müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden; gäbe es nebeneinander Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften, wäre unklar, ob ggf. mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten.“ Quelle: BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Hat ein Mieter Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten- vorauszahlungen?

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen
  • Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen – auf Leistung an die Gesellschaft – in Anspruch zu nehmen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.01.1963 – II ZR 95/61, BGHZ 39, 14, 15 f.; vom 18.11.1999 – IX ZR 153/98, unter I, IBRRS 1999, 0810 = NJW 2000, 734; vom 19.06.2008 – III ZR 46/06, Rz. 34, IBRRS 2008, 2096 = NJW-RR 2008, 1484; vom 19.12.2017 – II ZR 255/16, Rz. 12, IBRRS 2018, 0333 = NJW-RR 2018, 288).
  • Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.;vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 8 ff.).
So dasBGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20 vorhergehend:
  • LG Düsseldorf, 27.01.2020 – 21 S 24/19
  • AG Düsseldorf, 30.04.2019 – 42 C 130/18
Zitiert Nr.14: „Komme der Vermieter – wie hier – seiner Pflicht zur Abrechnung über die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht nach, habe der Mieter nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und dem Mieter dadurch das Druckmittel eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr zur Verfügung stehe. So liege der Fall auch hier.“ § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: BGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20 Hinweis: Nächster Seminartermin