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Wann ist die formularmäßige Umlage in Gewerberaum wirksam?

Betriebskosten Gewerberaum: Urteil OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 – 2 U 142/17 „Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags – auch formularmäßig -, dass der Mieter „die Nebenkosten“ oder „die umlagefähigen Nebenkosten“ zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der im Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141). Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse am Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.“ § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. § 307 BGB Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. (3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein. § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. (2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. (3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht. § 197 BGB Dreißigjährige Verjährungsfrist (1) In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. Schadensersatzansprüche, die auf der vorsätzlichen Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung beruhen, § 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen (1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. (2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. (3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren 1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und 2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Maßgeblich ist die früher endende Frist. (3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an. (4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. (5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung. Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: Urteil

Trompetenspiel in einem Reihenhaus?

Trompetenspiel in einem Reihenhaus, BGH Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 143/17 Sachverhalt: Der Kläger und die Klägerin bewohnen als Nießbraucher ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die Beklagten sind Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte zu 1 ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte zu 2 spielt nicht Trompete. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: „Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Kläger die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen und die Sache im Übrigen an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: Gegen die (nicht musizierende) Beklagte zu 2 besteht von vornherein kein Unterlassungsanspruch. Ihre Verurteilung käme nur dann in Betracht, wenn sie als sogenannte mittelbare Handlungsstörerin verpflichtet wäre, gegen das Musizieren des Beklagten zu 1 einzuschreiten. Das ist nicht der Fall, weil der Beklagte zu 1 das Haus als Miteigentümer und damit aus eigenem Recht nutzt. Auch die Verurteilung des (musizierenden) Beklagten zu 1 kann nicht Bestand haben. Das Landgericht hat bei einem richterlichen Ortstermin festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger (Erdgeschoss) nicht und in deren Schlafzimmer (Dachgeschoss) nur leise zu hören ist, während das Trompetenspiel im Wohnzimmer (Erdgeschoss) im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als „schwache Zimmerlautstärke“ zu vernehmen ist. Im Ausgangspunkt steht den Klägern als Nießbrauchern eines Hauses gegenüber dem Nachbarn, der sie durch Geräuschimmissionen stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie in dem Haus der Kläger nach dem Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen sind; die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nur auf Grund wertender Beurteilung festgesetzt werden. Insoweit hat das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zu häuslicher Arbeit eröffnen, mithin auch die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, kann als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten sind ebenfalls von Bedeutung. Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert wird, kann es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gilt insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten muss sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen haben die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Nach alledem wird hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen ist, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Beklagten zu 1 im Dachgeschoss relativ großzügige Zeiträume zur Verfügung; infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Jedenfalls insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) nicht überschreiten. Entstehen durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, muss dieser ggf. auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eignet, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden darf. Die Sache war hinsichtlich der Berufung des Beklagten zu 1 an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es Feststellungen dazu trifft, welche Störungen durch den Musikunterricht entstehen, und damit es die Zeiten, zu denen musiziert werden darf, abschließend festlegen kann.“ Vorinstanzen:
  • AG Augsburg – Urteil vom 11. Dezember 2015 – 82 C 3280/15
  • LG Augsburg – Urteil vom 13. April 2017 – 72 S 4608/15
Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 1065 BGB Beeinträchtigung des Nießbrauchsrechts „Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.“ § 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch „(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.“ § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe „(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…) (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. (…) “ Quelle: BGH Mitteilung der Pressestelle Nr.171/2018 Hinweis: Nächster Seminartermin

IVD-Prognose Immobilienumsätze 2018

Anstieg der Immobilienumsätze in Baden-Württemberg auf über 38 Mrd. € So IVD Pressemeldung von 30.10.2018: IVD-Prognose 2018. Nach einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts auf Basis des erhobenen Grunderwerbssteueraufkommens steigen die Immobilienumsätze in Baden-Württemberg im Jahr 2018 voraussichtlich auf über 38 Mrd. €. Das Gesamttransaktionsvolumen lag in Baden-Württemberg in den ersten drei Quartalen 2018 bei rund 28,6 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1.-3.Quartal 2017) wurde ein Anstieg von rund +10 % verzeichnet. Einer IVD-Hochrechnung zufolge könnte das Umsatzvolumen 2018 landesweit auf über 38 Mrd. € zunehmen. Sollte der prognostizierte Wert erreicht werden, würde dies einen neuen historischen Höchstwert bedeuten. „Die hohe Dynamik am Immobilienmarkt in Baden-Württemberg ist ungebrochen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Trotz der anziehenden Immobilienpreise, bleibt die Investition in Immobilien für viele Anleger aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase sowie fehlenden Anlagealternativen nach wie vor sehr attraktiv. Steigende Kaufpreise lassen die Immobilienumsätze auf neue Höchstwerte ansteigen, obwohl die Zahl der Verkaufsfälle aufgrund der Angebotsknappheit eher rückläufig ist.“ Die Immobilienumsatzanalyse des IVD-Instituts basiert auf den Grunderwerbsteuerdaten, das heißt der durch die Finanzverwaltung vereinnahmten Grunderwerbsteuer. Share-Deals, bei denen Immobilien in einem Unternehmensmantel gehandelt werden oder auch grunderwerbsteuerbefreite familieninterne Umschichtungen, sind in den untersuchten Immobilienumsätzen nicht enthalten. Quelle: Pressemeldung PN 91/30.10.2018 Hinweis: Nächster Seminartermin

Werden die Klimaschutzziele Deutschlands erreicht?

Deutschland verfehlt voraussichtlich nationales und EU-Klimaschutzziele. Deutschland muss vermutlich die Nichteinhaltung im Nicht-Emissionshandelt-Sektor durch Zertifikate-Zukäufe aus anderen EU-Mitgliedsstaaten kompensieren. Deren Volumen und Kosten kann die Bundesregierung noch nicht genau abschätzen. Mit dem vom Kabinett am 13.06.2018 beschlossenen Klimaschutzbericht 2017 informiert die Bundesregierung darüber, dass das nationale Ziel, die Treibhausgase um 40 % bis 2020 gegenüber 1990 zu senken, voraussichtlich um 8-Prozentpunkte verfehlt wird. Unter dem EU-Effort-Sharing-System sind die Mitgliedstaaten an eine lineare Minderung der Treibhausgasemissionen zwischen 2013 und 2020 gebunden. Danach sind in den nicht vom EU-ETS erfassten Sektoren 30 Prozent Emissionsminderungen bis 2030 gegenüber 2005 verpflichtend. Zur Erhöhung der Kosteneffizienz der Zielerreichung ist eine Reihe von Flexibilitäten vorgesehen: So ist es den Mitgliedstaaten explizit erlaubt, Emissionsminderungen auf die Bank zu legen oder aus Folgejahren vorwegzunehmen. Des Weiteren dürfen die Mitgliedstaaten Emissionsminderungen auf andere Länder übertragen bzw. diesen erwerben. Ab 2021 sind auch Übernahmen aus dem Versteigerungskontingent des EU-ETS sowie Übertragungen von Emissionsminderungen aus der Landnutzung möglich. So die Antwortauf die Kleine Anfrage der Abgeordne ten Dr. Lukas Köhler, Frank Sitta, Grigorios Aggelidis, weiterer Abgeordneter und der Fraktion der FDP – Drucksache 19/4224 – „Die EU-Mitgliedstaaten sind nicht verpflichtet, die Kosten für Transfers von jährlichen Emissionszuweisungen zu veröffentlichen. Daher sind die Preise für Emissionszuweisungen unter der Lastenteilungsentscheidung nicht bekannt. Ferner lässt sich die genaue Höhe des Defizits über den gesamten Zeitraum 2013 bis 2020 für Deutschland derzeit nicht belastbar abschätzen. Daher kann über den möglichen Haushaltsaufwand nur spekuliert werden. An diesen Spekulationen beteiligt sich die Bundesregierung nicht“ Weitere Informationen: Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Abgeordne ten Dr. Lukas Köhler, Frank Sitta,Grigorios Aggelidis, weiterer Abgeordneter und der Fraktion der FDP – Drucksache 19/4224 – Klimaschutzziele Deutschlands im Lichte des EU-Effort-Sharing Quelle: DIHK – Deutschland verfehlt voraussichtlich nationales und EU-Klimaziel Hinweis: Nächster Seminartermin

Kündigung wegen mangelnder Rücksichtsnahme im Mehrfamilienhaus?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.09.2018 – 2-11 S 155/18 – ordentliche Kündigung 1. Auch Kinderlärm kann bei Verletzung des Rücksichtnahmegebots ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung begründen. 2. Es bedarf keines Lärmprotokolls. Es genügt die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind. 3. Eine abweichende Parteibewertung der vom Erstgericht erhobene Beweise reicht als Berufungsgrund (§§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO) nicht aus. LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.09.2018 – 2-11 S 155/18 BGB § 573; ZPO §§ 286, 513, 529 Problem/Sachverhalt Die Parteien streiten über die wirksame Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Wegen fortgesetzter, rücksichtsloser Lärmstörung zur Nachtzeit und an Wochenenden kündigte der Vermieter nach zwei mit jeweils exemplarisch unterlegtem Lärmprotokoll erfolgten Abmahnungen das mit den Mietern bestehende Mietverhältnis. Das Amtsgericht gab nach Zeugeneinvernahme der Räumungsklage statt. Da die vorgelegten Lärmprotokolle nach Meinung der beklagten Mieter unvollständig seien, legten diese gegen das klagestattgebende Räumungsurteil Berufung ein. § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters „(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Entscheidung „Die Berufung bleibt ohne Erfolg, das Landgericht hält unter Hinweis auf die vom BGH am 22.08.2017 aufgestellten Grundsätze die Vorlage eines Lärmprotokolls für entbehrlich. Denn die grundsätzliche Darlegung, welche Art von Beeinträchtigung zu welcher Tages- und Nachtzeit über welche Zeitdauer und Frequenz angefallen sind, reicht aus (im Anschluss an BGH, IMR 2017, 389). Das Gericht kann sich bei seiner Entscheidungsfindung, dass die Lärmstörung nicht mehr sozialadäquat und daher nicht mehr hinzunehmen ist, im Rahmen von § 286 ZPO auch allein auf Zeugenaussagen stützen und ist an eventuelle Lärmprotokolle mit deren möglichen Fehlerquellen nicht gebunden. Eine nur abweichende Bewertung der vom Erstgericht ausgeschöpften Beweise reicht als Berufungsgrund i.S.v. §§ 513, 529 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht aus. Die Hinnahme gelegentlich auftretenden Kinderlärms im Mehrfamilienhaus (§ 22 Abs. 1a BImSchG) stellt per se keinen Mangel dar (BGH, IMR 2012, 178); sie findet ihre Grenze in der Sozialadäquanz und im Rücksichtnahmegebot, § 241 Abs. 2 BGB. Wird das Ruhebedürfnis der Nachbarn durch nicht mehr hinnehmbare Geräuschemission an Feiertagen/Wochenenden und zu Nachtzeiten überschritten, reicht von seinem Kern her durch Zeugenbeweis dargelegtes Vorbringen für die Kündigung aus. Da die Frist für die ordentliche Kündigung im Prozess abgelaufen war, konnte sich die Kammer auf die Prüfung nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB beschränken. Der Kerngehalt der BGH-Entscheidung vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16, Rz. 12 – 14, IMRRS 2017, 1271 ist hier durch Verwertung des klägerseits angebotenen Zeugenbeweises praktisch umgesetzt worden.“ so RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael E. Freudenreich, Frankfurt a.M. Quelle: IMR Hinweis: Nächster Seminartermin

Sonderabschreibung für Wohnungsbau

Gesetzentwurf Sonderabschreibung für Wohnungsbau – 15.10.2018 (hib 766/2018) Die Bundesregierung will die Wohnraumoffensive zur Schaffung von 1,5 Millionen Wohnungen mit einer Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen verstärken. Der von der Regierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949) sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für das Jahr 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ziel der Maßnahme sei, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs erläutert. Die Sonderabschreibung könne im freifinanzierten Wohnungsmarkt Anreize setzen, um die Bautätigkeit anzuregen. Gefördert würden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Gesetzentwurf – 15.10.2018 (hib 766/2018):Link „Die Sonderabschreibung als ein steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus kann im freifinanzierten Wohnungsmarkt Anreize setzen, um die Bautätigkeit anzuregen. Durch die Regelung werden nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Die Maßnahme soll auch in Gebieten mit Flächenknappheit für die entsprechenden Anreize sorgen. Zudem werden mit einer steuerlichen Förderung die Maßnahmen der Länder im sozialen Mietwohnungsbau ergänzt und unterstützt, um insbesondere privaten Investoren zum Bau bezahlbaren Mietwohnraumes anzuregen.“ Quelle: Herausgeber Deutscher Bundestag, PuK 2 – Parlamentsnachrichten Verantwortlich: Jörg Biallas Redaktion: Alexander Heinrich, Claudia Heine, Claus Peter Kosfeld, Hans Krump, Hans-Jürgen Leersch, Johanna Metz, Kristina Pezzei, Sören Christian Reimer, Helmut Stoltenberg, Alexander Weinlein Herausgeber „heute im bundestag“ (hib)Abonnement RSS-Dienste Newsletter „heute im bundestag“ (hib) Hinweis: Nächster Seminartermin

Auswirkung eines Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung.

Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 „Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung vom 2. Mai 1983 werden die Kosten für Wärme und die Bereitung von Warmwasser auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen, „z.Zt. zu jeweils 30 % Grundkosten und 70 % verbrauchsabhängigen Kosten ermittelt“. Der Kläger erhielt unter dem 7. März 2016 eine Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015. Dieser war eine Einzelabrechnung „Energie und Betriebskosten“ der Firma i. beigefügt, wonach auf den Kläger ein Betrag von 637,25 Euro entfiel. Die Aufteilung der hierin enthaltenen Heizkosten, die sich insgesamt auf 18.236,67 Euro beliefen, erfolgte zu 30 % als Grundkosten und zu 70 % nach Verbrauch. In der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der Heizkostenabrechnung der Firma i. , da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Unter „TOP 3 Beschluss II“ wurde beschlossen, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Unter „TOP 3 Beschluss III“ wurde folgender Beschluss gefasst: „Sofern sich keine verwertbaren Erkenntnisse durch den Sachverständigen ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten vonEuro 18.236,67 zugrunde gelegt.“ Das Berufungsgericht hält die Berufung für unbegründet, weil der angefochtene Beschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig sei. Dieser könne zwar nicht auf § 9a Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV gestützt werden. Es sei nicht ersichtlich, dass der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für den Abrechnungszeitraum 2015 wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß habe erfasst werden können. Ein Geräteausfall liege nicht vor; zudem sei unstreitig eine Verbrauchserfassung erfolgt, wobei es unerheblich sei, ob diese fehlerhaft sei. Dies führe aber nicht zur Nichtigkeit. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG könne die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung den Umlageschlüssel mit Stimmenmehrheit ändern. Widerspreche die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung, sei der Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig.“ vorhergehend: LG Braunschweig, 20.06.2017 – 6 S 33/17 AG Göttingen, 20.12.2016 – 19 C 27/16 § 9a Kostenverteilung in Sonderfällen „(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. (2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 Hinweis: Nächster Seminartermin

Wie kann ein vereinbarter Umlageschlüssel durch Beschluss geändert werden?

Die Änderung eines Umlageschlüssels durch einen auf § 16 Abs. 3 WEG beruhenden Beschluss setzt voraus, dass aus ihm hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, den geltenden Umlageschlüssel zu ändern. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17
  • Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft.
  • Die als Hochhaus konzipierte Anlage umfasst über 400 Wohneinheiten („Alt- und Neuresidenzen“) sowie einen Hotelbereich.
  • Das Hotel verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. § 11 der Teilungserklärung regelt die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
  • Eine Öffnungsklausel enthält die Teilungserklärung nicht.
  • Die Gemeinschaftsordnung regelt die Umlage der Kosten von Wohnungs- und Teileigentum. Im letzten Jahrtausend schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit T einen Vertrag über die Kosten eines Pförtnereinsatzes. Diesen Vertrag genehmigen die Wohnungseigentümer vor der WEG-Reform durch Beschluss. Ferner schließen T und die Gemeinschaft im Jahr 2009 einen Vertrag über eine „technische Betreuung“.
  • Die in den Verträgen enthaltene Umlage der Kosten weicht jeweils von der Gemeinschaftsordnung ab.
  • Im Jahr 2015 legen die Wohnungseigentümer – außerhalb der Abrechnung! – in Beschlüssen die Pförtnerkosten und die Kosten über die „technische Betreuung“ nach Maßgabe der Verträge um.
  • Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer vor.
Entscheidung Mit Erfolg! Der vereinbarte Umlageschlüssel sei anzuwenden gewesen. Eine Kompetenz, diesen zu ändern, habe sich nicht aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben. Denn die Kosten für die technische Betreuung stellten keine Kosten für eine besondere Nutzung dar. Besondere Nutzungen i.S.v § 21 Abs. 7 WEG seien nämlich solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums einhergingen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machten. Solche Nutzungen gebe es nicht. Auch ein besonderer Verwaltungsaufwand i.S.v. § 21 Abs. 7 WEG liege nicht vor. So sei es nur, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten sei. Hieran fehle es. Eine Kompetenz hätte sich allerdings aus § 16 Abs. 3 WEG ergeben können. Die Änderung eines Umlageschlüssels durch einen auf § 16 Abs. 3 WEG beruhenden Beschluss setze indes voraus, dass aus ihm hinreichend konkret hervorgehe, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, die bisherige Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu ändern. Dass die Wohnungseigentümer einen solchen Beschluss gefasst haben, könne im Fall nicht angenommen werden. Auch der Beschluss zu TOP 7 über die Verteilung der Kosten für den Pförtnerdienst entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Dieser Beschluss orientiere sich an den Vorgaben des Pförtnervertrags. Dieser sei zwar durch Beschluss genehmigt worden. Eine Beschlusskompetenz hierfür habe sich aber weder aus § 16 Abs. 3 WEG noch aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben. Denn diese Vorschriften seien erst am 01.07.2007 in Kraft getreten. Der Beschluss könne sich aber auch nicht auf § 21 Abs. 3 WEG stützen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen nicht vor, da die Verteilung der Pförtnerkosten in der Gemeinschaftsordnung geregelt gewesen sei. Und auch im Beschluss zu TOP 7 selbst liege keine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels. Er verteile lediglich Kosten und treffe keine abstrakt-generelle Regelung über eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels. § 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. (6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle : BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 V ZR 195/17

Kündigung oder Fristlose Kündigung?

Verweigert der Mieter dem Vermieter den Zutritt zwecks Wartung von Rauchwarnmeldern, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. So das LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017 – 11 S 83/17 Die Kündigung vom 06.05.2016 wurde darauf gestützt, dass der Beklagte das Ablesen der Zählerstände und die Durchführung der Jahresprüfung des Rauchwarnmelders verhindert hat, indem er die von der Firma … beauftragte Ableserin ins Gesicht geschlagen und beleidigt hat sowie dem Nachfolgeableser den Zutritt verweigert hat. In diesem Verhalten liegt ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Es muss dem Vermieter möglich sein, zur Wartung des Rauchmelders und Ablesen der Zählerstände die Wohnung zu betreten. Der Beklagte hat dies mehrfach verhindert. Indem der Beklagte das Prüfen des Rauchmelders verhindert, gefährdet er das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht. Die Kammer berücksichtigt hierbei, dass der Beklagte wohl schuldlos gehandelt hat. Aber im Vordergrund muss stehen, dass insbesondere sicherheitsrelevante Überprüfungen durch den Vermieter beim Mietobjekt durchgeführt werden müssen. Wenn der Vermieter die Rauchmelder nicht wartet bzw. warten kann, wird das Mietobjekt und seine Bewohner konkret erheblich gefährdet. Gegebenenfalls droht dem Vermieter auch der Verlust seines Versicherungsschutzes im Falle eines Brandes. Bei einer solch schwerwiegenden Gefährdung des Mietobjekts ergibt die Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung des schuldlosen Verhaltens des Beklagten, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Folglich wurde das Mietverhältnis mit der wirksamen außerordentlichen Kündigung vom 06.05.2016 wirksam beendet, wobei bezüglich des Zugangs der Kündigung auf die Kenntnisnahme durch den Betreuer im Rahmen des hiesigen Verfahrens und der Genehmigung der Prozessführung ab zu stellen ist. Vorliegend war auch eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB nicht erforderlich, da diese bei dem Beklagten offensichtlich ohne Wirkung wäre. Der Beklagte ist psychisch krank und, wie das in diesem Verfahren vom Amtsgericht eingeholte Gutachten aufzeigt, nicht einsichtsfähig. So weigern sich z. B. sein Betreuer und die Mitarbeiter der Hausverwaltung, die Wohnung zu betreten, so dass gegenwärtig auch ein etwaiger Wasserschaden nicht überprüft werden kann. Die Einräumung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da, wie oben bereits ausgeführt, den Vermietern aufgrund der Gefährdung des Mietobjekts, des gesamten Hauses und seiner Bewohner eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund „(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast. § 721 ZPO Räumungsfrist „(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluß der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen. (2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß. (3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß. (4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen. (5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tag der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tag zu räumen ist, von diesem Tage an. (6) Die sofortige Beschwerde findet statt 1. gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; 2. gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3. (7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.“ Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: LG Konstanz Urteil vom 08.12.2017 11 S 83/17 IMRRS 2018, 1092

Neues Recht bei Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ?

Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum neuen Rechts, LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 – 14 S 15/17 1. Bei preisgebundenem Wohnraum auf den das Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein Anwendung findet, richten sich die Formalien des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB. 2. Begründet der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen muss es sich um preisfreie Wohnungen handeln. 3. Gelten für Vergleichswohnungen Preisbindungsvorschriften, so ist das Erhöhungsverlangen unwirksam und die Klage als unzulässig abzuweisen. So das LG Lübeck. Nachdem zunächst die Kostenmiete gem. NMV und II. BV zu ermitteln war, wurde durch das WoFG des Bundes vor allem auf vertragliche Vereinbarungen zwischen Förderstelle und Vermieter abgestellt. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das „Gesetz zur Überleitung der sozialen Wohnraumförderung auf die Länder – Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz“ (WoFÜG – BGBl. I 2098 – 2100) im Rahmen der Föderalismusreform auf die Länder haben einige Bundesländer abweichende Regelungen erlassen. Der Vermieter hat dem Mieter eine Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB zukommen lassen. Dies hat er mit drei Vergleichswohnungen begründet. Diese drei Vergleichswohnungen unterfielen aber ebenfalls der Preisbindung. Deshalb hat das Amtsgericht die Klage als unzulässig abgewiesen. Nach RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen gelten nach der Neuregelung des preisgebundenen Wohnungsbaus durch die Landesgesetze hier jetzt zwei Grenzen:
  • Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erhöhen. Das ist die maximale Obergrenze.
  • Im Einzelfall kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine maximale Miete im Förderbescheid, oder wie in Schleswig-Holstein durch eine zusätzliche prozentuale Kappungsgrenze gedeckelt sein. Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein § 16 Überleitungsvorschrift „(7) Während der Dauer der Mietbindung sind Mieterhöhungen nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 bis 559 b BGB und mit folgenden Einschränkungen zulässig: Erhöhungen der Basismiete sind frühestens zum 1. Juli 2014 zulässig (Bestandsgarantie). Nach zeitlichem Ablauf der Bestandsgarantie darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 9 % erhöhen (Kappungsgrenze). Die Bestandsgarantie und die Kappungsgrenze gelten nicht bei Modernisierungen nach § 559 BGB. Hat die Vermieterin oder der Vermieter eine Modernisierung im Sinne von § 559 BGB durchgeführt, kann sie oder er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten anheben, sofern die Vermieterin oder der Vermieter mit der Mieterin oder dem Mieter eine entsprechende Erhöhung der Miete vereinbart hat. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, darf durch eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB nicht überschritten werden.“ § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete „(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung „(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: MRRS 2018, 1001 Entscheidung im Volltext