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Neu in der Infothek! Checkliste – Heizkostenabrechnung mit Rohrwärme.

ab sofort ist die Checkliste – 5 Punkte die zu beachten sind bei der Heizkostenabrechnung mit Rohrwärme – in der Infothek kostenlos zum Download bereit. Die Checkliste mit vorbereiteten Fragen kann selbstverständlich auf die Besonderheiten des vorhandenen Heizsystems ergänzt und verändert werden. Link zur Checkliste Mehr Informationen:
  • Im Beitrag: Heizkostenabrechnung nach VDI 2077 verfassungskonform? BGH, Urteil vom 06.05.2015 Link zum Beitrag

Streit um die ungerechte Heizkostenabrechnung?

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), aber auch zwischen den Eigentümer und der Hausverwaltung, gibt es Konflikte. Denn oft treffen verschiedene Interessen aufeinander. Ein Häufiger Grund für einen langwierigen Streit ist die Heizkostenabrechnung. Denn jeder der Beteiligten hat das gefühl ungerechtfertigt zur Kasse gebeten worden zu sein. Die Abrechnungen sind oft Komplex und für die betroffenen oft nicht Nachvollziehbar. So Beispielsweise bei einer Abrechnung von Gebäuden die durch eine Einrohrheizung versorgt werden. Es gibt Eigentümer die kaum für die Heizung und ihr Warmwasser zahlen müssen und welche die gezwungen sind extrem hohe Beträge dafür zu zahlen. Über die Ursachen sind sich die Eigentümer oft nicht bewusst. Eine Fachgerechte Lösung wird zudem in vielen Fällen abgelehnt, beispielweise die Verwendung des Abrechnungsverfahrens nach VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme. Diese Situation verursacht viel Aufwand für die Hausverwaltung und droht zu einem dauerhaften Konflikt zu eskalieren. Hat man diesen Punkt erreicht, gibt es nur noch Verlierer. In solche Fälle könnte ein Sachverständiger vermitteln, die Sachlage analysieren und eine annehmbare Lösung für alle Seiten Vorschlagen. Bei Bedarf rufen Sie mich an!

Stieg der Primärenergieverbrauch?

Der Primärenergieverbrauch stieg im ersten Quartal um 0,6 % an. Laut AG Energiebilanzen erklärt sich der Anstieg vor allem aus der kühleren Witterung und aus dem diesjährigen Schalttag. Der Energieverbrauch der verschiedenen Energieträger entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt:
  • Mineralöl: Insgesamt stieg der Verbrauch um 3,5 Prozent, davon:
    • Heizöl um 2 Prozent
    • Benzin um 2 Prozent
    • Diesel um 6 Prozent
  • Erdgas: Das Verbrauchsplus von 1,6 Prozent entstand durch kühleres Wetter und mehr Stromerzeugung aus Erdgas, die sich aufgrund der gesunkenen Erdgaspreise wieder vermehrt gerechnet hat.
  • Erneuerbare Energien: Unablässig steigernd, insbesondere die Windkraft legt um 12 % zu.
  • Braunkohle: Der Verbrauch von Braunkohle reduzierte sich um 4 Prozent.
  • Steinkohle: Auch die Steinkohleverbräuche gingen um 4 Prozent zurück.

Gesetzentwurf EEG 2016 – ein Paradigmenwechsel?

„Mit dem heutigen Kabinettbeschluss ist der Weg frei für einen Paradigmenwechsel bei der Förderung der erneuerbaren Energien. Jetzt kann es in die nächste Phase der Energiewende gehen. Der weitere Erneuerbaren-Ausbau ist und bleibt eine tragende Säule der Energiewende. Wir wollen den Anteil Erneuerbaren Energien von derzeit rund 33 % auf 40-45 % im Jahr 2025 und auf 55-60 % im Jahr 2035 steigern.“ So der Bundesminister Gabriel in der Pressemitteilung von 8.6.2016. Doch was sind die Kerninhalte dieses Gesetzes? Künftig soll die Höhe der EEG-Vergütungen nicht mehr staatlich festgelegt, sondern durch Ausschreibungen am Markt bestimmt werden. Für die einzelnen Technologien haben wir jährliche Ausschreibungsmengen festgelegt:
  • Wind an Land: Bei Wind an Land sollen in den nächsten drei Jahren, d. h. 2017, 2018 und 2019, 2.800 Megawatt (MW) brutto pro Jahr ausgeschrieben werden. Danach steigt die Ausschreibungsmenge auf 2.900 MW brutto pro Jahr. Der bisherige Ausbaupfad wurde in den letzten zwei Jahren wegen des übermäßig starken Windausbaus überschritten.
  • Photovoltaik: Es werden 600 MW pro Jahr ausgeschrieben. Vorher waren es 400 MW. Neben Freiflächen werden nun auch andere große PV-Anlagen ab 700 kW einbezogen: Alle großen PV-Anlagen stellen sich dem Wettbewerb.
  • Wind auf See: Das Ziel einer installierten Leistung von 15.000 MW im Jahr 2030 wird beibehalten. Um einen kontinuierlichen Ausbaupfad zu erreichen, werden mit jährlich 730 MW die Ausschreibungsmengen gleichmäßig auf die Jahre 2021 bis 2030 verteilt. Zudem sind sich Bund und Länder darüber einig, dass bei Wind auf See sowohl die Netzanbindung auf See als auch an Land sichergestelltwerden muss, aber zugleich für die betroffene Industrie kein „Fadenriss“ entstehen darf.
  • Biomasse: 150 MW Ausschreibungsmenge (Neuanlagen + Bestandsanlagen) für die Jahre 2017, 2018, 2019. In den Jahren 2020 bis 2022 werden jeweils 200 MW ausgeschrieben. Die Ausschreibungsmengen für die Folgejahre werden bei der nächsten Novelle des EEG festgelegt
  • Kleine Anlagen bis 750 KW Kleine Anlagen bis 750 KW von der Ausschreibung ausgenommen. Bei der Ausschreibung für Windenergie an Land gelten erleichterte Bedingungen für Bürgerenergiegesellschaften, damit sie faire Chancen haben.
Der Gesetzentwurf wird nun dem Bundestag und Bundesrat zugeleitet.

Weitere Informationen

Quelle: BMWi Pressemitteilung 8.6.2016

Ist die Betriebskosten-Abrechnung formell fehlerhaft, wenn der Vermieter die Positionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ als „städtische Abgaben“ zusammenfasst?

Das Amtsgericht Aachen hat in seinem Urteil von 16.03.2016 entschieden. AG Aachen, Urteil vom 16.03.2016 – 115 C 448/15 Fasst der Vermieter in einer Betriebs­kosten­abrechnung die Positionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ als „städtische Abgaben“ zusammen, so ist die Abrechnung formell fehlerhaft. Ihm steht in diesem Fall kein Anspruch auf Nachzahlung zu. Quelle: Amtsgericht Achern

Gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten?

BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15 Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen,dies gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556(1) Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Beispielweise Instandhaltung und Verwaltungskosten). Allerdings wenn auf die Abrechnung eine Bemerkung „Nicht Umlage fähige Kosten“ steht, muss der Mieter diese Positionen nicht bezahlen. Dagegen falsch abgezogene Vorauszahlungen (zu wenig) kann der Mieter nach Ablauf der Einwendungsfrist nicht mehr Beanstanden. Vorinstanzen: AG Ratingen, Entscheidung vom 10.12.2014 – 8 C 279/14 LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.09.2015 – 23 S 5/15 BGB § 556(1) Satz 1, (3) Satz 5, 6 „1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. … (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Quelle: Bundesgerichtshof

Ist falsches Lüftungs- und Heizverhalten ein Kündigungsgrund?

BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15 In diesem Fall, erhob eine Vermieterin vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee die Klage auf Ersatz der Kosten für die Schadensbeseitigung von Mängeln am Laminatboden, Schimmelbildung innerhalb der Fensterrahmen und an Silikonfugen, Wänden und Decken sowie weitere kleinerer Mängel, zusätzlich die Kostenerstattung für das Privatgutachten sowie auf Zahlung der rückständigen Miete. Der Beklagte Mieter führte die Schäden seinerseits auf Baumängel zurück und hatte die Bruttomiete um 25% gemindert. Die Vermieterin vertrat die Auffassung, welche durch das Privatgutachten gestützte wurde, dass die feuchtigkeitsbedingten Schäden, die ihr der Beklagte zudem zu spät angezeigt habe, durch falsches lüften und heizen verursacht wurden und allein in des Beklagten Verantwortung liege. Die Entscheidung des Bundesgerichtshof: „a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt. b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden. c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.“ So der Bundesgerichthof. Vorhergehend:
  • LG Berlin, 03.02.2015 – 63 S 230/14
  • AG Pankow/Weißensee, 19.06.2014 – 102 C 53/14
Quelle: Urteil des VIII. Zivilsenats vom 13.4.2016 – VIII ZR 39/15 –

Neu! Seminar: „Intelligente Gebäude“ bzw. „Smart-Home“

Im Gewerbebau und bei öffentlichen Gebäuden werden „Intelligente Gebäude“, auch aus Kostengründen, künftig eine immer größere Rolle spielen. Ebenfalls im Wohngebäudebestand gewinnt die „Smart-Home“ Gebäudeautomation immer stärker an Bedeutung. Durch kluge Vernetzung von verschiedensten Geräte und Bestandteile der Haustechnik kann einerseits Energie eingespart werden, andererseits ist auch eine Fernsteuerung von unterwegs über das Telefon und Handynetz oder dem Internet möglich. Doch was bedeutet diese Entwicklung? Welche Anwendungen Sind Sinnvoll? Was muss im Mietverhältnis bzw. beim Wohneigentum berücksichtigt werden? Das Seminar beleuchtet die Fragen und Herausforderungen die sich Hausverwaltungen und Eigentümer/ Vermieter in diesem Zusammenhang stellen müssen. Programm:
  • Definition und Begriffsklärung
  • „Smart-Home“ Schlüsseleigenschaft
  • Anwendungsgebiete (Komfort und Trends, Energiemanagement, Gebäudesicherheit, Selbstständigkeit im Alter)
  • Vorschriften und Voraussetzungen
  • Datenschutz, Datensicherheit
  • Markt und Marketing Aspekte
Die Themen werden anhand von Praxis Beispiele und der aktuellen Rechtsprechung erläutert. Für Ihre Fragen und Beispiele ist genügend Zeit reserviert. Denn: „Man sieht nur das, was man weiß.“

Darf der Vermieter die Mindest-Müllmenge abrechnen?

BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15 Die Parteien haben sich darum gestreiten, ob die Vermieterin berechtigt ist, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen die Kosten für die Entsorgung des Restmülls, ab 2010 mit eine Mindestmenge abrechnen darf? (Für einen Zweipersonenhaushalt zehn Liter pro Woche, 520 Liter im Jahr.) Die Kosten würden zu 30 Prozent nach der Wohnfläche und zu 70 Prozent nach Verursachung, unter Berücksichtigung der Mindestmenge, verteilt. Die zur Erfassung der Verursachung installierte Abfallschleuse werde noch nicht von allen Wohneinheiten benutzt, die Abfallsatzung der Gemeinde sehe aber ein zu bezahlendes Mindestvolumen vor. § 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten „(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“ § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen, so der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs . „Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a (2) Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.“ Vorinstanzen: AG Erfurt, Entscheidung vom 15.04.2014 – 6 C 3051/12 LG Erfurt, Entscheidung vom 20.03.2015 – 9 S 147/14 Quelle: BGH Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15

Können Wohnungseigentümer Grundstückserwerb beschließen?

Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15 Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind. „Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.“ So die Pressestelle des Bundesgerichtshofs Karlsruhe, den 18. März 2016. Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, wurde von das BGH nicht zu beanstandet. Vorinstanzen:
  • AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 – Urteil vom 4. Oktober 2013
  • LG Bremen 4 S 343/13 – Urteil vom 13. Februar 2015
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 59/2016