Anat Wand

WEG: Fehler, der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden
Jahresabrechnung, können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung
führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die
Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.
So das,

BGH, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 195/23

Im Gegensatz zu der vorherigen Rechtslage sind Gegenstand des Beschlusses nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sog. Abrechnungsspitzen).
Das zugrundeliegende Zahlenwerk, aus dem diese Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht mehr – wie zuvor nach § 28 Abs. 5 WEG aF – Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich ihrer Vorbereitung (vgl. BT- Drs. 19/18791 Seite 77).

Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen; die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans wird regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.

So das BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 20.09.2024.

§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
„(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“

Quelle: BGH, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 195/23
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Delegation von Erhaltungsmaßnahme auf den Verwalter entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung , wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 05.07.2024.

• Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.

• Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig
  jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.

• Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung
  auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.

So das BGH, Urteil von 05.07.2024 – V ZR 241/23

Vorinstanzen:
AG Wuppertal, Entscheidung vom 01.02.2023 – 95b C 43/22 –
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.10.2023 – 25 S 25/23 –

§ 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
„(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.“

Quelle: BGH, 05.07.2024 – V ZR 241/23
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Anforderungen an Heizkostenabrechnungen bei Wärmecontracting:

• Der Wert des Beschwerdegegenstands bemisst sich im Fall der Einlegung der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des titulierten Anspruchs erfordert, nicht aber nach dem Wert des Auskunftsanspruchs.

• Fehlen – in atypischer Weise – in einem Vertrag über Wärmecontracting nähere Angaben zu den Grundlagen der Berechnung des Entgelts, müssen solche Angaben in der Abrechnung gemacht werden, da der Wärmecontractor andernfalls das Entgelt willkürlich festlegen könnte. In diesem Fall muss der Wärmecontractor in der Abrechnung auch nähere Angaben zum Vorwegabzug machen.

• Die gesetzliche Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV stellt Fläche und Kubatur gleichberechtigt nebeneinander und bringt damit zum Ausdruck, dass eine der beiden Alternativen nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Wohnanlage zur Abrechnung herangezogen werden kann.

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• Weisen zwei Wohnungen eine deutlich höhere Raumhöhe (6,68 m gegenüber 3,5 m sonst) auf, betragen die Flächen mit großer Raumhöhe aber weniger als 3% der Gesamtfläche, wird die Wahl der Fläche als Abrechnungsmaßstab dadurch nicht unbillig.

• Das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB (ausschließlich) für Wohnraummietverhältnisse normierte Jährlichkeitsgebot der Heizkostenabrechnung findet beim Wärmecontracting einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung.

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
„…
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 – 4 U 183/22
vorhergehend:
LG Potsdam, 07.11.2022 – 8 O 272/21

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 12.06.2024 – 4 U 183/22
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Zulassung Steckersolargeräten und virtueller Wohnungseigentümerversammlungen beschlossen.
Der Bundestag hat am Donnerstag, 4. Juli 2024, den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (20/9890) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (20/12146) angenommen. Dafür stimmten die Fraktionen SPD, CDU/CSU, Bündnis 90/Die Grünen und FDP, dagegen die AfD-Fraktion.

Der neue § 23 Abs. 1a WEG im Wortlaut:
„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Aufgrund der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses wird zudem ein neuer § 48 Abs. 6 WEG eingeführt:
„Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“

Mit der Annahme des Regierungsentwurfs (20/9890) soll ermöglicht werden, dass Wohnungseigentümerversammlungen virtuell abgehalten werden können. Zum anderen soll der Einsatz von Steckersolargeräten erleichtert werden. Dieser soll als „privilegierte Maßnahme“ im Sinne des Wohneigentümer- beziehungsweise des Mietrechts gelten.

Ferner wurde eine Änderung bei den Ausnahmen von der Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in Paragraf 1092 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschlossen. Diese werden für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien erweitert.

Gegenüber dem Regierungsentwurf hat der Rechtsausschuss auf Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen eine zeitlich befristete Einschränkung der Regelung zur virtuellen Wohnungseigentümerversammlung vorgenommen. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit virtuelle Versammlungen beschließt, ist danach bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, es sei denn, die Wohnungseigentümerversammlung beschließt einstimmig, darauf zu verzichten. Der Änderungsantrag ergänzt mit Klarstellungen zudem die Begründung zum Einsatz von Steckersolargeräten.

Quelle: Bundestag
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Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG) ist am 1.7.2024 in Kraft getreten.
Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG)

Was regelt das Klimaanpassungsgesetz?

Mit dem Gesetz möchte die Bundesregierung der Klimaanpassung in Bund, Ländern und Gemeinden einen verbindlichen Rahmen geben.

• Die Bundesregierung verpflichtet sich damit, eine vorsorgende Klimaanpassungsstrategie mit messbaren Zielen vorzulegen, regelmäßig zu aktualisieren und fortlaufend umsetzen. Das Erreichen dieser Ziele wird mittels eines regelmäßigen Monitorings überprüft.

• Die Länder werden beauftragt, eigene Klimaanpassungsstrategien vorzulegen und umzusetzen.

• Die Länder sollen Sorge tragen, dass lokale Klimaanpassungskonzepte auf der Grundlage von Risikoanalysen aufgestellt werden. Sie berichten dem Bund, in welchem Umfang in den Gemeinden und Kreisen entsprechende Konzepte vorliegen. Um bei der Erstellung von Konzepten eine zielgerichtete Vorsorge mit Augenmaß zu ermöglichen, stehen den Ländern weitreichende Gestaltungsspielräume zu.

• Mit einem Berücksichtigungsgebot wird dafür Sorge getragen, dass Träger öffentlicher Aufgaben bei Planungen und Entscheidungen das Ziel der Klimaanpassung fachübergreifend und integriert berücksichtigen.

• Es ist vorgesehen, dass die Bundesregierung regelmäßig Daten zu Schadenssummen erhebt, die auf Schäden durch Wetterextreme zurückzuführen sind, sowie zu den Ausgaben des Bundes für die Klimaanpassung.

Qwellle: BMUV
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