Autor: Anat Wand

Was bedeutet Vormiete im Sinne des §§ 556d?

Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“ nimmt §556e Abs.1 Satz1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.
Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeitder in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des §556e Abs.1 Satz1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§556dff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.

So das BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18

Dem VIII. Zivilsenat zufolge führt insbesondere der Umstand, dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Vormieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist. Vielmehr sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht komme und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein müsse. Aus Sicht des BGH kommt dabei als „Vormiete“ nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Bei der ehemaligen Wohnraummieterin handele es sich aber nicht deshalb um die „vorherige Mieterin“. Ein „Vorvormieter“ lasse sich schwerlich unter den Begriff „Vormiete“ fassen.

§ 556e (1) BGB Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
„Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.“

§ 556d (1) BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“

§ 556f BGB Ausnahmen
„§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.“

Quelle: BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18

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Bedarf die Anpassung der Vorauszahlungen der Schriftform?

Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Vorauszahlungen, die den Anforderungen des § 550 BGB nicht genügt – hier Schriftform zwingend, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

So das, OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19

Die Schriftform ist dementsprechend erforderlich.

Das KG hat deutlich auf den Widerspruch zwischen der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats und des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Senats des BGH hingewiesen, auch wenn der VIII. Senat in seiner jüngsten Entscheidung dies ausdrücklich verneint hat (BGH, IMR 2020, 274).
„Auch wenn wenig Hoffnung besteht, dass der VIII. Senat seine Auffassung ändert, sollte zumindest in gewerbemietrechtlichen Fällen auf den Unterschied zwischen Sachen- und Mietrecht deutlich hingewiesen werden.“ SO RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Nach § 536 BGB liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Dabei kommen die verschiedensten Ursachen in Betracht.
Festzustellen ist dabei zunächst immer, was der vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Gebrauch ist und worin die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von dieser Sollbeschaffenheit besteht.
In letzter Zeit wurde dies vom VIII. Senat für die Wohnraummiete insbesondere bei Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in der sog. Bolzplatzentscheidung verneint.
Im Fall des KG ging es jetzt um die Auswirkungen von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück auf ein Massagestudio. Das Landgericht hatte eine Minderung unter Hinweis auf die Rechtsprechung des VIII. Senats verneint.

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

§ 906(2) BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

„…
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.
Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
…“

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19

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Der Bundesrat hat am 9. Oktober 2020 die Reform des WEG gebilligt.

Der Bundesrat hat am 9. Oktober 2020 die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes WEG gebilligt, die der Bundestag Anfang September verabschiedet hatte. Damit gab er auch grünes Licht für den erleichterten Einbau privater Ladesäulen für Elektroautos.

Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule zu installieren. Bisher scheiterte der Einbau häufig an der fehlenden Zustimmung der Miteigentümer oder Vermieter. Auf dieses Problem hatte der Bundesrat schon in der Vergangenheit hingewiesen – zuletzt im Oktober 2019.

Grundlegende Reform des WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz WEG aus dem Jahr 1951 wird darüber hinaus grundlegend reformiert und den Anforderungen der heutigen Zeit angepasst. Dazu gehört der leichtere barrierefreie Aus- und Umbau von Wohnungen sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz und zum Glasfaseranschluss – sofern sie auf eigene Kosten erfolgen.

Gesetzesbeschluss
Nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten kann das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt überwiegend zum übernächsten Monatsbeginn in Kraft.

Energetische Sanierung

Die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht, vor allem für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen und energetischer Sanierung führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.

Online-Teilnahme

Wohnungseigentümer können künftig beschließen, dass eine Online-Teilnahme an den WEG Versammlungen möglich ist. Gerade in der Corona-Krise hatte sich die Notwendigkeit gezeigt, auf eine verpflichtende Präsenz verzichten zu können.

Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Wohnungseigentümer erhalten mehr Rechte, unter anderem auf Einsichtnahme in die WEG Verwaltungsunterlagen und auf einen jährlichen Vermögensbericht des Verwalters. Dieser soll über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft geben. Weitere Schwerpunkte der Reform betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – bislang häufig Grund für zivilrechtliche Auseinandersetzungen vor Gericht.

Zertifizierter Verwalter

Der Bundestag hat im Laufe seiner Beratungen einige Ergänzungen des ursprünglichen Regierungsentwurfs vorgenommen – diese betreffen unter anderem Vorgaben für den Sachkundenachweis eines zertifizierten Verwalters und Regeln zur Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Quelle: Bundesrat.de
Beschluss

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Hat der Mieter ein Einsichtrecht in den Vertrag für Wärmecontracting?

Der Mieter hat ein Einsichtrecht in den Wärmecontracting-Vertrag zwischen seinem Vermieter und dem Versorger, wenn der zwischen ihm und dem Versorger geschlossene „Wärmeliefervertrag“ über die Preisgestaltung schweigt.
So das LG Berlin, Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 285/19

Aus § 259 Abs. 1 BGB – nicht § 556 BGB – leitet der BGH in ständiger Rechtsprechung ein – hier geltend gemachtes – Einsichtsrecht in die Belege ab, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind (vgl. nur BGH, Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189/17).
Daraus ergibt sich ganz zwanglos, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Belege (Verträge) vorzulegen, die überhaupt erst eine Überprüfung der geschuldeten Abrechnung, insbesondere der dieser zugrunde liegenden Preise ermöglichen.
Da der Vertrag zwischen ihr und den Klägern keine Aussage zu den Preisen der Beheizung trifft, sondern insoweit auf den Vertrag mit dem Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung Bezug nimmt, ist dieser (selbstverständlich) vorzulegen, wobei hier offen bleiben kann, ob eine solche Vorlageverpflichtung nicht – daneben – auch den Vermieter trifft, der sich von sämtlichen Pflichten zu Lasten der Kläger freizuzeichnen versucht.

§ 556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung (Wärmecontracting)

„(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.
(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).
(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 285/19

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Kann Mietendeckel Mieterhöhung abwenden?

Ja! Der Vermieter hat Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung – Erhöhung der Nettokaltmiete aus §§ 558, 558a BGB. Denn lediglich das Fordern und Entgegennehmen einer höheren, als der nach §§ 3 bis 7 MietenWoG (Mietendeckel) zulässigen Miete ist während der Geltungsdauer des Gesetzes verboten. Die Kammer hält den gerechtfertigten Anspruch des Vermieters derzeit daher lediglich für nicht durchsetzbar.

SO das LG Berlin, Urteil vom 15.06.2020 – 65 S 76/20

  • Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) geregelte Verbot erfasst bei verfassungskonformer Anwendung der Regelung nicht den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters im konkreten Einzelvertragsverhältnis auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus § 558 Abs. 1 BGB.( Mieterhöhung )
  • Ob und unter welchen Voraussetzungen § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG die Durchsetzbarkeit des aus der bewirkten Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruchs hindert, ist damit nicht entschieden; der Vermieter kann die Vertragsänderung während der Geltungsdauer des MietenWoG vornehmen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrags (gegebenenfalls) für die Zeit danach (bereits jetzt) versprechen lassen, ohne dass damit das (landes-)gesetzgeberische Ziel verfehlt würde.
  • Nach Ausklammerung des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ aus dem Katalog der konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) kann sich nach Art. 70 Abs. 1 GG eine Landeskompetenz für öffentlich-rechtliche Bußgeldregelungen (auch) zur Durchsetzung im Wohnraummietrecht des BGB geregelter Tatbestände zur Begrenzung des Mietanstiegs ergeben (§ 556g Abs. 1, § 558 Abs. 6 Ja! Der Vermieter hat Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung – Erhöhung der Nettokaltmiete aus §§ 558, 558a BGB ( Mieterhöhung ), § 559 Abs. 6 BGB ( Mieterhöhung Modernisierung)).
  • Die Frage der Reichweite des Verbotstatbestands in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen (in Berlin in potenziell knapp 1,5 Mio. Mietverhältnissen); die Revision ist daher zuzulassen.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

„(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 15.06.2020 – 65 S 76/20

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Entwurf zur WEG-Reform und zum EEG 2021.

Referentenentwurf zur Änderung des EEG – Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energierechtlicher Vorschriften (EEG 2021-RefE) sowie die WEG Reform sind einen Schritt weiter gekommen.

WEG-Reform

Die Regierungskoalition hat sich am 07.09.2020 über die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes – Sachkundenachweis geeinigt.
Wenn der Bundestag den Kompromiss beschließt, so wird das neue Gesetz bereits im November 2020 in Kraft treten.

Unter Anderem:

  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht, laut Entwurf sind Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
  • Betriebskostenabrechnung: Bei vermieteten Eigentumswohnungen soll auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.
    Aktuell ist mietrechtlich beispielweise dieWohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht, wenn keine Vereinbarung zu Kostenverteilung, durch die Parteien getroffen wurde.

    Weitere Information: Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)

    EEG 2021

    Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat einen Referentenentwurf zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energierechtlicher Vorschriften (EEG 2021-RefE) mit Datum vom 25.08.2020 vorgelegt. Nach derzeitigem Stand soll das Änderungsgesetz nach Abschluss der Ressortabstimmung am 23.09.2020 durch das Bundeskabinett beschlossen und dann in das parlamentarische Verfahren eingebracht werden. Das reformierte EEG 2021 soll zum 01.01.2021 in Kraft treten.

    Wesentlicher Inhalt:

    • Treibhausgasneutralität 2050 (§ 1 Abs. 3 EEG 2021-RefE)
    • Umsetzung des 65-Prozent-Ziels bis 2030 (§ 1 Abs. 2 EEG 2021-RefE)
    • Erhöhung der Ausbauziele der einzelnen Technologien (§ 4 EEG 2021-RefE)
    • Anpassung der Ausschreibungsmengen (§§ 28 ff. EEG 2021-RefE)

Referentenentwurf Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

Referentenentwurf (EEG)

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vom 21. Juli 2014 (BGBl. I S. 1066), das zuletzt durch Artikel 6des Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1818) geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energierechtlicher Vorschriften.

Wichtigste Inhalte der Regelung:

Förderung allgemein:

  • Festschreibung der Ausbaukorridore bis 2028, um das Ziel von 65 Prozent EE-Strom bis 2030 zu erreichen.
  • Ende der Vergütung bei negativen Preisen, wenn der Preis zwei Viertelstunden in Folge negativ ist.

Förderung Wind an Land:

  • Beteiligungsmodell für Kommunen und Anwohner im Wesentlichen so, wie von der Bundesregierung in einem Eckpunktepapier vorgeschlagen.
  • Erweiterung des Referenzertragsmodells auf Standorte mit 60 %.
  • Einführung eines Südbonus.
  • Streichung Netzausbaugebiet.

Förderung PV:

  • Ausweitung der Flächenkulisse bei Seitenrandstreifen von 110 auf 220 Meter.
  • Erhöhung der maximalen Projektgröße von 10 auf 20 MW.
  • Senkung des Höchstwerts von 7,5 auf 5,9 Cent/kWh.
  • Einführung eines eigenen Ausschreibungssegments für Dachanlagen. Dies erfolgt gleitend für Anlagen ab 100 kW.
  • Anschlussregelung für kleine PV-Anlagen bis 100 kW nach Ende der Förderung: Marktwert abzüglich Servicepauschale.
  • Erhöhung der Mieterstromförderung.

Förderung Biomasse:

  • Fortsetzung der Förderung über 2022 hinaus
  • Einführung eines Ausschreibungssegments für Biomethan.
  • Einführung eines Südbonus.

„Für die Realisierung neuer Erneuerbare-Energien-Projekte ist es wichtig, die Akzeptanz in der Bevölkerung auf einem hohen Niveau zu erhalten. Als eine wichtige Maßnahme hierfür hat der Deutsche Bundestag am 18. Juni 2020 eine Windabstandsregelung verabschiedet.
Mit dem EEG 2021 werden gezielte weitere Maßnahmen zur Verbesserung der Akzeptanz vorgelegt. Bürgerinnen und Bürger sowie Standortkommunen sollen künftig –wie im Vermittlungsausschuss zwischen Bundestag und Bundesrat vereinbart finanziell an den Erträgen neuer Windenergieanlagen beteiligt werden. Diese direkten Zahlungen sorgen für Anreize, damit vor Ortneue Flächen für die Windenergie ausgewiesen werden.Gleichzeitig werden die Standortkommunen für die mit den neuen Anlagen einhergehen-den Beeinträchtigungen,z.B. des Landschaftsbildes, entschädigt.
Bei der Photovoltaikwerden die Rahmenbedingungen für den sog. „Mieterstrom“ verbessert, wie bereits im Mieterstrombericht der Bundesregierung angekündigt.“ So das BMWi im Referentenentwurf (EEG)

Quelle: IHK Karlsruhe

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Wird die HOAI geändert?

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

In seinem Urteil vom 4. Juli 2019 hat der Europäische Gerichtshof entschieden, dass die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vom 10. Juli 2013 (BGBl. I S. 2276, HOAI) gegen Artikel 15 Absatz 1, Absatz 2 Buchstabe g und Absatz 3 der Richtlinie 2006/123/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt (EU-Dienstleistungsrichtlinie) verstoßen (Rechtssache C-377/17).
Mit Verkündung des Urteilsbesteht für die Bundesrepublik Deutschland die Pflicht, der Entscheidung nachzukommen und die nationale Rechtsordnung an die Vorgaben des Urteils anzupassen.
Die Neufassung der HOAI könnte bereits zum 1. Januar 2021 in Kraft treten.
Das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (ArchLG) enthält die gesetzlichen Grundlagen, die die Bundesregierung zum Erlass einer Honorarordnung für Ingenieure sowie zum Erlass einer Honorarordnung für Architekten ermächtigen. Diese Verordnungsermächtigungen schreiben unter anderem vor, dass Mindest- und Höchstsätze für Honorare festzusetzen sind, die für die von der Honorarordnung erfassten Leistungen gelten sollen.

Referentenentwurfdes Bundesministeriums für Wirtschaft und EnergieEntwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Regelung vonIngenieur- und Architektenleistungen und anderer Gesetze

Ermächtigung zum Erlass einer Honorarordnung für Ingenieur- und Architektenleistungen
„(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates eine Honorarordnung für Ingenieur- und Architektenleistungen zu erlassen und Folgendes zu regeln:
1. die Grundlagen und Maßstäbe zur Berechnung von Honoraren,
2. Honorartafeln zur Honorarorientierung für Grundleistungen, auch in Abgrenzungzu besonderen Leistungen,
3. eine Regelung, wonach bestimmte in den Honorartafeln angegebene Honorars-ätze für Grundleistungen für den Fall als vereinbart gelten, dass keine wirksameHonorarvereinbarung getroffen wurde,
4. die bei der Honorarvereinbarung einzuhaltende Form und die zu beachtendenHinweispflichten.Bei der Bestimmung der Honorartafeln zur Honorarorientierung nach Satz 1 Nummer 2 ist den berechtigten Interessen der Ingenieure und Architekten und der zur Zahlung Verpflichteten Rechnung zu tragen. Diese sind an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Ingenieurs oder Architekten auszurichten.
(2) Grundleistungen im Sinne des Absatzes 1 sind Leistungen, die regelmäßig imRahmen von Flächen-, Objekt- oder Fachplanungen auszuführen sind. Sie umfassen insbesondere auch Leistungen der Beratung, Planung, Maßnahmendurchführung sowieLeistungen im Zusammenhang mit Vergabeverfahren.“.

Quelle:Referentenentwurfdes Bundesministeriums für Wirtschaft und EnergieEntwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Regelung vonIngenieur- und Architektenleistungen und anderer Gesetze

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Jahresabrechnung ungültig. Was nun?

Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen.
Dieser „Vorrang der Jahresabrechnung“ gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 10.07.2020.

Vorinstanzen:

  • AG München, Entscheidung vom 25.01.2018 -484 C 9773/14 WEG
  • LG München I, Entscheidung vom 26.06.2019 -1 S 2812/18 WEG

BGH, 10.07.2020 – V ZR 178/19

  • Werden die Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt, erfasst dies zwangsläufig auch die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen; es kommt nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen worden ist.
  • Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen. Dieser „Vorrang der Jahresabrechnung“ gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.
  • Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer i.S:v. § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insofern ex tunc ein, als feststeht, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach; der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen.

§ 16(2) WEG Nutzungen, Lasten und Kosten

“ Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“

§ 21(4) WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

„Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“

§ 23(4) WEG Wohnungseigentümerversammlung

„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“

§ 28(3) WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

„Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.“

Quelle: BGH, 10.07.2020 – V ZR 178/19

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Modernisierungs-mieterhöhung: Instandhaltungsanteil?

BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19 zu Modernisierungsmieterhöhung.

  • „Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gemäß §139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß §559b Abs.1 Satz2 BGB insoweit unwirksam ist.
    Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklär-ten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich -wie regelmäßig -in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und -wie ebenfalls regelmäßig -davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem -infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen -hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.“

Siehe auch Ankündigung von Modernisierung – BGH ?

  • „Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung undanschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach §559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangelnicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).“

§ 559b BGB Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

„(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19

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