Anat Wand

Unberechtigte Mietminderung kann zu ordentlicher Kündigung führen

• Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er – wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird – zur Leistung verpflichtet war.

• § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht – auch nicht analog – anwendbar.

• Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

So das LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 – 67 S 212/19

Vorhergehend:
AG Mitte, 01.08.2019 – 25 C 73/19

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 573c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 – 67 S 212/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Die Lan­des­ver­ei­ni­gung Bau­wirt­schaft Ba­den-Würt­tem­berg for­dert mit Blick auf den wirt­schaft­li­chen Neu­start im Zuge der Co­ro­na-Kri­se ge­ziel­te Im­pul­se zur Si­che­rung und Re­ak­ti­vie­rung der In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft. Dazu ge­hö­ren ein Kon­junk­tur­pa­ket für Kom­mu­nen, die Fort­set­zung der er­höh­ten Ab­schrei­bun­gen im Miet­woh­nungs­bau so­wie die Wei­ter­füh­rung des Bau­kin­der­gel­des.

Ob­gleich der Bau­stel­len­be­trieb trotz Co­ro­na-Kri­se seit Mit­te März wei­ter läuft, zeich­net sich auch für die Bau­wirt­schaft ein deut­li­cher Auf­trags­rück­gang für das zwei­te Halb­jahr 2020 ab – und zwar in al­len Spar­ten.

Da­für gibt es meh­re­re Grün­de:

• Der bis­lang sehr um­satz­star­ke Wirt­schafts­bau wur­de 2019 vor al­lem durch Im­pul­se aus dem Dienst­leis­tungs­be­reich und dem Han­del ge­tra­gen.

• In­fol­ge des Lock-Downs wer­den aber zwi­schen­zeit­lich vie­le In­ves­ti­tio­nen im Wirt­schafts­bau stor­niert oder auf un­be­stimm­te Zeit ver­scho­ben.

• Den Kom­mu­nen bre­chen, als wich­tigs­ten öf­fent­li­chen Auf­trag­ge­ber, zu­neh­mend die Ge­wer­be­steu­er so­wie Ein­nah­men und Ge­büh­ren aus kom­mu­na­len Be­trie­ben weg.
  Dies wird die In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft von Städ­ten und Ge­mein­den in den kom­men­den Mo­na­ten er­heb­lich ein­schrän­ken.

• Im Woh­nungs­bau ist un­klar, wie pri­va­te In­ves­to­ren im Ei­gen­heim­bau auf die Si­tua­ti­on am Ar­beits­markt re­agie­ren und in­wie­weit sich in­sti­tu­tio­nel­le An­le­ger, auch an­ge­sichts der be­nö­tig­ten Fi­nan­zie­rungs­mit­tel, noch nach­hal­tig zu ih­ren Pro­jek­ten be­ken­nen.

Des­halb regt die Lan­des­ver­ei­ni­gung Bau­wirt­schaft ei­nen kon­kre­ten 3-Punk­te-Plan an, um die In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft für drin­gen­de Bau­maß­nah­men si­cher­zu­stel­len:

• Ein Kon­junk­tur­pa­ket für Kom­mu­nen zur Si­che­rung der In­ves­ti­tio­nen. Nur so kön­nen wich­ti­ge Sa­nie­rungs­maß­nah­men in Schu­len, Kin­der­ein­rich­tun­gen und der kom­mu­na­len In­fra­struk­tur wei­ter vor­an­ge­trie­ben wer­den. Be­reits in der Fi­nanz­kri­se 2008/​2009 ha­ben die Kon­junk­tur­pa­ke­te I und II wirk­sam kom­mu­na­le In­ves­ti­ti­ons­vor­ha­ben ge­stützt. Die­ses Mo­dell könn­te als Mus­ter­vor­la­ge für ein ak­tu­el­les In­ves­ti­ti­ons­pro­gramm die­nen.

• Eine Fort­set­zung der er­höh­ten Ab­schrei­bun­gen im Miet­woh­nungs­bau bzw. ei­nen Über­gang zur er­höh­ten li­nea­ren Ab­schrei­bung von 2% auf 4% nach dem Aus­lau­fen der der­zeit bis 2021 be­fris­te­ten Re­ge­lun­gen. Die er­höh­te Ab­schrei­bung ist sach­ge­recht und for­ciert den drin­gend not­wen­di­gen Bau von Miet­woh­nun­gen.

• Eine Wei­ter­füh­rung des Bau­kin­der­gel­des zum Er­werb von Wohn­ei­gen­tum über 2020 hin­aus. Die dy­na­mi­sche Nach­fra­ge und die Aus­wer­tun­gen der KfW zei­gen, dass da­durch vor al­lem jun­ge Fa­mi­li­en beim Ei­gen­hei­mer­werb un­ter­stützt wer­den.

Quelle:
Pressemitteilung – Städte und Gemeinden sind bereit, wie nach der Finanzkrise 2008/2009,den kommunalen Konjunkturmotor wieder anzuwerfen
Bauwirtschaft Baden-Württemberg Pressemeldung 28.04.2020

Hinweis: Nächster Seminartermin

Geregelt in das § 35c EStG Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2020 der Bundesregierung fördert das Bundesministerium der Finanzen (BMF) konkrete Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung. Geregelt werden die „Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ im Einkommensteuergesetz (EStG). Interessant für private Bauherren ist § 35c EStG. Die energetischen Baumaßnahmen dürfen nicht vor dem 1. Januar 2020 begonnen worden und müssen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein.

§ 35c bEStG Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden

„(1) Für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude (begünstigtes Objekt) ermäßigt sich auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 Euro und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 Euro für das begünstigte Objekt. Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung. Energetische Maßnahmen im Sinne des Satzes 1 sind:

1. Wärmedämmung von Wänden,

2. Wärmedämmung von Dachflächen,

3. Wärmedämmung von Geschossdecken,

4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren,

5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,

6. Erneuerung der Heizungsanlage,

7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und

8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Zu den Aufwendungen für energetische Maßnahmen gehören auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung nach Satz 7 sowie die Kosten für Energieberater, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)“ zugelassen sind, wenn der Energieberater durch den Steuerpflichtigen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen nach Satz 3 beauftragt worden ist; die tarifliche Einkommensteuer vermindert sich abweichend von Satz 1 um 50 Prozent der Aufwendungen für den Energieberater. Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden; je begünstigtes Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40 000 Euro. Voraussetzung für die Förderung ist, dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wurde und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach Absatz 7 erfüllt sind. Die Steuerermäßigungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nachgewiesen wird, dass die Voraussetzungen der Sätze 1 bis 3 und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach Absatz 7 dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind.

(2) Die Steuerermäßigung nach Absatz 1 kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

(3) Der Steuerpflichtige kann die Steuerermäßigung nach Absatz 1 nicht in Anspruch nehmen, soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind. Die Steuerermäßigung nach Absatz 1 ist ebenfalls nicht zu gewähren, wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung nach § 10f oder eine Steuerermäßigung nach § 35a in Anspruch genommen wird oder es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

(4) Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuermäßigung für energetische Maßnahmen ist, dass

1. der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen, und die in deutscher Sprache ausgefertigt ist und

2. die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.

(5) Die Absätze 1 bis 4 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.

(6) Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, können die Steuerermäßigungen nach Absatz 1 für das begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die der Steuerermäßigung nach Absatz 1 zugrunde liegenden Aufwendungen können einheitlich und gesondert festgestellt werden. Die für die gesonderte Feststellung von Einkünften nach § 180 Absatz 1 Nummer 2a der Abgabenordnung geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(7) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und des Bundesrates die Mindestanforderungen für die energetischen Maßnahmen nach Absatz 1 Satz 3 sowie die Anforderungen an ein Fachunternehmen nach Absatz 1 Satz 6 festzulegen.“

Quele: Juris.de

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