Autor: Anat Wand

Coronavirus: Schutz für Mieterinnen und Mieter

Die vom Bundeskabinett beschlossene Formulierungshilfe des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz für die Koalitionsfraktionen enthält auch Erleichterungen für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie ( Coronavirus) aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können:

  • Was wird zum Schutz von Mietern und Pächtern geregelt ( Coronavirus )?

    Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissen über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.
    Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.
    Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

  • Was passiert, wenn die Coronavirus -Krise auch im Juli noch andauert?

    Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden.

  • Ist ein Mieter damit vor Kündigungen während der Coronavirus -Krise sicher?
    Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
    Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).
  • Was muss ein Mieter tun, um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen?
    Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen.
    Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen.
    Hierfür kommen in Frage:
    Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
    Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
  • Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
    Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.
  • Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
    Das greift zu kurz. Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.
  • Gilt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieter?
    Ja, die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.
    Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.
    Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.
    Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurden und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erforderte.
  • Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
    Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann– bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.
  • Bezieht sie sich nur auf die Netto-Kaltmiete oder auch die Betriebskosten-Vorauszahlungen?
    Die Miete erfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.

Quelle: BMJV

Hinweis: Nächster Seminartermin

Sicherheit und Gesundheit stehen an erster Stelle!

Sicherheit und Gesundheit stehen an erster Stelle.

Die aktuelle Situation rund um das Coronavirus hat uns dazu veranlasst, unsere Seminare sowie unsere Veranstaltungen vom 16. März 2020 bis zum 20. April 2020 abzusagen.

Wir bemühen uns die abgesagten Veranstaltungen zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen und werden euch rechtzeitig darüber informieren, wann die Seminare nachgeholt werden können.

Vielen Dank für Euer Verständnis!

Bleibt gesund.

Anat Wand

Gibt es Formelleforderungen an die Abrechnung in großen Wohnanlagen?

Formelle Anforderungen an die Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen:

1. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist aus sich heraus verständlich, und zwar selbst wenn der Vermieter bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zu Grunde gelegt hat.
2. Ob die Zusammenfassung der Gesamtanlage zu einer Wirtschaftseinheit zu Recht erfolgt, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit der Abrechnung.
3. Die in den Erläuterungen zu den Abrechnungen beigefügte Aufschlüsselung einzelner Betriebskosten ist für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht nötig.
4. Der Umstand, dass eine Abrechnung im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht, führt nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären.

So das BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18

Laut RiAG Dr. Olaf Riecke zur Thema Formelle Anforderungen an die Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen IMR Online: „Formelle Fehler können in der Regel nur bejaht werden, wenn die Abrechnung in sich unschlüssig, unvollständig (z. B. fehlende Vorauszahlungen) oder/und nicht nachvollziehbar ist. Die Belegeinsicht darf nur der Kontrolle dienen.“

vorhergehend:
LG Dresden, 11.07.2018 – 4 S 6/18
AG Dresden, 28.11.2017 – 142 C 2934/17


§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18
Hinweis: Nächster Seminartermin

Was bedeutet „Richtiges Heizen“ für Mieter ?

Warum ist „Richtiges Heizen“ so wichtig?

Die Energiekostenabrechnung ermöglicht dem Nutzer durch sein Verhalten – „Richtiges Heizen“ seine Kostenanteil zu beeinflussen.

Jedes Grad weniger spart in etwa sechs Prozent an Heizkosten. Deshalb sollten die Räume auch nach ihrer Nutzung beheizt werden. In Wohnräumen sind Zimmertemperaturen von rund 20 °C optimal, in Kinderzimmern sollten es sogar zwei Grad mehr sein. Im Bad, wo man sich häufig unbekleidet aufhält, darf die Temperatur bei etwa 23 °C liegen. Temperaturen von 15 bis 16 °C tragen im Schlafzimmer zu einem erholsamen Schlaf bei. Diese Temperaturen sind auch in der Küche völlig ausreichend, da die abgestrahlte Wärme von Herd und Backofen den Raum zusätzlich aufheizt.

„Richtiges Heizen“, aber wie?

So kann der Nutzer angesichts steigender Energiekosten den auf ihn umlegten Teil der Gesamtkosten reduzieren.
Denn oft reichen kleine Schritte, um einen deutlichen Effekt zu erzielen. „Untersuchungen ergaben, alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten, Einsparungen zwischen 15 bis 20 % der Heizkosten und über 30 % des Wasserverbrauchs.“ Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis.

„Richtiges Heizen“ bedeutet in erster Linie effizientes Heizen – also mit möglichst wenig Energieverbrauch einen hohen Wohnkomfort zu erreichen.
Wichtig ist dabei neben Heizanlage und Gebäude auch das Heiz- und Lüftverhalten. Mit einfachen Maßnahmen können Haushalte bis zu 150 Euro und 500 kg CO² pro Jahr sparen.

Tipps zum „Richtiges Heizen“ für Mieter und Eigentümer:
Was Mieter zu Hause tun können beschreibt das Bundes Umwelt Ministerium in dem Portal „Mein Klimaschutz“

„Richtiges Heizen“: Was Mieter zu Hause tun können

  • Richtig heizen- Link
  • Richtig lüften – Link

Was Eigentümer zusätzlich tun können

  • Heizungspumpe tauschen – Link
  • Hydraulischen Abgleich machen – Link
  • Heizkessel tauschen und Solarthermie nutzen- Link

Quelle: https://www.bmu.de/

Hinweis: Nächster Seminartermin

Ist die Berliner Mietenbegrenzungs Verordnung nichtig?

AG Charlottenburg erachtet die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung als nichtig

1. Der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung: Sie ist nichtig.
2. Der Berliner Senat ist die amtliche Stelle, der die Bekanntmachung obliegt.
3. Ein Hochladen der Verordnung durch das Abgeordnetenhaus auf dem Sever reicht für Bekanntgabe durch den für die Normsetzung zuständigen Berliner Senat nicht: Er selbst hat dies zu tun und nicht irgendeine amtliche Stelle.

so das AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 – 230 C 79/19

§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Quelle: AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 – 230 C 79/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Wohnraum nur zum vorübergehendem Gebrauch vermietet?

Wann ist Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet?

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.
2. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs.
3. Mieter der Mieter eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin seine Promotion zu schreiben, handelt es sich um eine langfristig vermietete Ferienwohnung.

So das LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19

vorhergehend:
AG Neukölln, 14.03.2019 – 8 C 109/18

§ 542 BGB Ende des Mietverhältnisses

„(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder

2. verlängert wird.“

§ 575 BGB Zeitmietvertrag

„(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 549 BGB Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

„(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,

2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.“

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Gemeinsamer Stromzähler als zentrale Heizungsanlage?

Gemeinsamer Stromzähler als zentrale Heizungsanlage.

Werden Nachtspeicherheizungen nicht über separate Stromzähler in jeder Wohnung abgerechnet, so liegt zwar keine gemeinsame Wärmeerzeugung gem. § 7 HeizKostenV, aber eine gemeinsame Energieerfassung vor. Auf diese Fälle ist das Kürzungsrecht analog § 12 HeizkostenV anwendbar.

So das LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019 – 63 S 214/18

Bleibt die zugelassene Revision gleichwohl erfolglos, ist dem Vermieter zu empfehlen, schleunigst separate Stromzähler für jede Wohnung zu installieren.
Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt.BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 165/18

§ 7 HeizKostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

„(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“

§ 12 HeizKostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelung

„(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.

(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und

2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums „1. Juli 1981“ das Datum „1. August 1984″ tritt.

(4) § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 3 Satz 2 und § 6 Abs. 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.

(5) Wird in den Fällen des § 1 Abs. 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 als erfüllt.

(6) Auf Abrechungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.“

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019 – 63 S 214/18

Hinweis: Nächster Seminartermin

Notdienstpauschale – Umlagefähig?

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

So das BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 -VIII ZR 62/19 –

vorhergehend:
LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg

Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine(preisgebundene)Wohnung in Berlin. Nach §3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagtendie Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II.Berechnungsverordnung und haben hieraufmonatliche Vorauszahlungenzu entrichten.
Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrech-nung weisteine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 € aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Stö-rungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohr-bruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte.
Den sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag beglichen die Beklagten mit Ausnahme eines auf die anteilige Notdienstpauschale nebst Ausfallwagnis entfallenden Betrages voninsgesamt 102,84 €. Die auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Die Revision hat keinen Erfolg.

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“

§ 1 BetrKV Betriebskosten
„(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

Quelle: BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 -VIII ZR 62/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Mieterhöhungsverlangen Begründung mit Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum?

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.
So das
BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18

vorhergehend:
LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 – 14 S 15/17
AG Ahrensburg, 27.12.2016 – 47 C 796/16

Tatbestand:

  • Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu einer von der Klägerin begehrten Mieterhöhung.
  • Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. O. . Die Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes, für dessen Errichtung Fördermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen.
  • Mit Schreiben vom 10. Februar 2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Mai 2016 von 342,94 Euro um 18,81 Euro auf insgesamt monatlich 361,75 Euro, was einer Miete von 5 Euro/qm entspricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur Begründung des Erhöhungsverlangens Bezug auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 Euro/qm und 5,16 Euro/qm, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung.
  • Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung

„(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18

Hinweis: Nächster Seminartermin

Ist „Eltern-Kind-Zentrum“ in einer Wohnungseigentums Anlage zulässig?

„Eltern-Kind-Zentrum“ ist in einer Wohnungseigentumsanlage zulässig. so das BGH
„Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.
Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise – neben den Angeboten nur für Kinder – unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.
Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.“

BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18

vorhergehend:
OLG München, 17.07.2018 – 18 U 1148/17
LG München I, 31.03.2017 – 20 O 21847/10

Sachverhalt:

Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft in einer deutschen Großstadt. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte – ein eingetragener Verein – ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss belegenen Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als „Laden mit Lager“ genutzt werden darf. Dort betreibt er ein sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Geöffnet ist das Zentrum montags bis freitags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Vormittags findet ein „Mini-Kindergarten“ für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten statt, montags und freitags des Weiteren der Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein „offenes Spielzimmer“ für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke, ferner weitere Kinderkurse (Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids). Überwiegend nachmittags finden sog. offene Spielgruppen in verschiedenen Sprachen für Kinder und Eltern statt. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die „Scuola Italiana“ für Kinder von 4 bis 6 Jahren und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die „Girl Scouts“ (Pfadfinderinnen von der zweiten bis zur achten Jahrgangsstufe). Unregelmäßig finden Kinderfeiern, z.B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben und die Klage im Hauptantrag abgewiesen. Hinsichtlich der Hilfsanträge hat er die Sache an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

„Ein Wohnungseigentümer kann von dem Mieter einer anderen Einheit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassung verlangen, wenn dieser die Einheit anders nutzt als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das gilt zwar dann nicht, wenn die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die erlaubte Nutzung. Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgehen, sind angesichts der dort für gewöhnlich stattfindenden Aktivitäten aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager.
…“ Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 160/2019

Quelle: BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18

Hinweis: Nächster Seminartermin