Autor: Anat Wand

Fehlerhafte Verbrauchserfassung, 15% Kürzungsrecht?

1. Auch eine fehlerhafte Verbrauchserfassung (hier: keine Verbrauchserfassung über Wärmemengenzähler) führt zum Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.
2. Es ist auch nicht ausreichend, wenn nur für Warmwasser oder nur für Heizung ein Zähler eingerichtet wird.

So das
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 – 11 S 38/19

vorhergehend:
AG Frankfurt/Main, 16.01.2019 – 33 C 2664/18

Gemäß § 12 Abs. 1 HeikV hat der Nutzer das Recht bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 von Hundert zu kürzen, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen der Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden.

Eine fehlerhafte Verbrauchserfassung führt zum Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14).

§ 12 HeizKostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelung

„(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.

(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und

2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums „1. Juli 1981“ das Datum „1. August 1984″ tritt.

(4) § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 3 Satz 2 und § 6 Abs. 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.

(5) Wird in den Fällen des § 1 Abs. 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 als erfüllt.

(6) Auf Abrechungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.“

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2019 – 11 S 38/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Kosten der Zwischenablesung – Umlagefähig?

Kosten der Zwischenablesung können in Formalmietvertrag nicht wirksam auf Wohnraummieter übertragen werden

Die Klausel in einem vom Vermieter vorformulierten Wohnraummietvertrag, wonach die Kosten einer Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vom Mieter zu tragen sind, benachteiligt diesen unangemessen und ist unwirksam (Anschluss an BGH, IMR 2008, 77).

LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 – 8 O 1620/18

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. so das
BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07


HeizkostenV § 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

„(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.“

BGB § 307 Inhaltskontrolle

„(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Quelle: LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 – 8 O 1620/18

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Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Einschränkungen bei der Einheitsbewertung. von Grundstücken?

Sind bauordnungsrechtliche Einschränkungen bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen?

BFH, Urteil vom 18.09.2019 – II R 15/16

  • Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen.
  • Es ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind.

vorhergehend:
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.04.2016 – 3 K 3039/15

Bewertungsgesetz (BewG)§ 22 Fortschreibungen
…
“
(3) Eine Fortschreibung nach Absatz 1 oder Absatz 2 findet auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung statt. § 176 der Abgabenordnung ist hierbei entsprechend anzuwenden. Dies gilt jedoch nur für die Feststellungszeitpunkte, die vor der Verkündung der maßgeblichen Entscheidung eines obersten Gerichts des Bundes liegen.
(4) Eine Fortschreibung ist vorzunehmen, wenn dem Finanzamt bekannt wird, daß die Voraussetzungen für sie vorliegen. Der Fortschreibung werden vorbehaltlich des § 27 die Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt zugrunde gelegt. Fortschreibungszeitpunkt ist

1. bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folgt;
2. in den Fällen des Absatzes 3 der Beginn des Kalenderjahrs, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird, bei einer Erhöhung des Einheitswerts jedoch frühestens der Beginn des Kalenderjahrs, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird.

Die Vorschriften in § 35 Abs. 2 und den §§ 54 und 59 über die Zugrundelegung eines anderen Zeitpunkts bleiben unberührt.
Fußnote
§ 22: IVm Art. 2 Abs. 1 Satz 1, Satz 3 G v. 13.8.1965 I 851 idF d. Art. 2 G v. 22.7.1970 nach Maßgabe der Entscheidungsformel mit Art. 3 Abs. 1 GG (100-1) seit dem 1.1.2002 unvereinbar gem. Nr. 1 BVerfGE v. 10.4.2018 I 531 – 1 BvL 11/14 u.a. -; Gem. Nr. 2 ist der Gesetzgeber verpflichtet, eine Neuregelung spätestens bis zum 31. Dezember 2019 zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die beanstandeten Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.“

Abgabenordnung (AO) § 176 Vertrauensschutz bei der Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden

„(1) Bei der Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids darf nicht zuungunsten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, dass
1. das Bundesverfassungsgericht die Nichtigkeit eines Gesetzes feststellt, auf dem die bisherige Steuerfestsetzung beruht,
2. ein oberster Gerichtshof des Bundes eine Norm, auf der die bisherige Steuerfestsetzung beruht, nicht anwendet, weil er sie für verfassungswidrig hält,
3.
sich die Rechtsprechung eines obersten Gerichtshofes des Bundes geändert hat, die bei der bisherigen Steuerfestsetzung von der Finanzbehörde angewandt worden ist.

Ist die bisherige Rechtsprechung bereits in einer Steuererklärung oder einer Steueranmeldung berücksichtigt worden, ohne dass das für die Finanzbehörde erkennbar war, so gilt Nummer 3 nur, wenn anzunehmen ist, dass die Finanzbehörde bei Kenntnis der Umstände die bisherige Rechtsprechung angewandt hätte.
(2) Bei der Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids darf nicht zuungunsten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden, dass eine allgemeine Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung, einer obersten Bundes- oder Landesbehörde von einem obersten Gerichtshof des Bundes als nicht mit dem geltenden Recht in Einklang stehend bezeichnet worden ist.“

Quelle: BFH, Urteil vom 18.09.2019 – II R 15/16

Hinweis: Nächster Seminartermin

Neu! Seminarprogramm 2020

„Eine Investition an Wissen, bringt immer noch die besten Zinsen.“ Benjamin Franklin

Die aktuellen Seminartermine:

  • Die Heizkostenabrechnung – Grundlagen:
    16.01.2020 – VWA Karlsruhe
  • Besonderheiten der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung 2020:
    10.03.2020 – VDIV Baden-Württemberg
    18.02.2020 – BFW Landesverband Mitteldeutschland
  • Abrechnung nach Modernisierung:
    21.04.2020 – VWA Freiburg
    29.09.2020 – VWA Karlsruhe
  • Energetische Modernisierung und der Energieausweis:
    07.04.2020 – BFW Landesverband Mitteldeutschland
  • Das 1×1 der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung:
    17.03.2020 – VWA Freiburg
  • Ableitung WEG-Abrechnung vs. Mietabrechnung:
    06.02.2020 – Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V.
  • Grundlagen des Facility Management:
    02.07.2020 – VWA Freiburg
    05.05.2020 – VWA Karlsruhe
  • Heiz- und Warmwasser-Kostenabrechnung – aktuell:
    24.03.2020 – VWA Karlsruhe
    15.10.2020 – VWA Freiburg
  • Reklamation und Beschwerde in der Immobilienwirtschaft:
    26.03.2020 – VWA Rhein-Neckar
    17.11.2020 – VWA Freiburg
  • Grundlagen Immobilienbewertung:
    03.11.2020 – Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft e. V.

Hinweis: Nächster Seminartermin

Kann jeder Eigentümer verpflichtet werden, sich an den Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zu beteiligen?

Der EuGH hat entschieden, dass jeder Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude verpflichtet werden kann, sich an den Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zu beteiligen.

Die Ausgangsrechtsstreitigkeiten stehen im Kontext zweier Klagen auf Zahlung von Abrechnungen, die an die Eigentümer einer Wohnung in in Miteigentum stehenden Gebäuden adressiert sind und sich auf den Verbrauch von Wärmeenergie der internen Anlage und der gemeinschaftlichen Teile dieser Gebäude beziehen, nachdem diese Eigentümer die Begleichung dieser Abrechnungen verweigern. Diese Eigentümer sind nämlich der Ansicht, dass ihr Gebäude zwar aufgrund eines zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Wärmeenergieversorger geschlossenen Versorgungsvertrags über ein Fernwärmenetz versorgt werde, sie jedoch nicht individuell in die Versorgung mit Fernwärme eingewilligt hätten und diese in ihren Eigentumswohnungen nicht nutzten.

Tenor:

  • Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.
  • Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

So das

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 – Rs. C-708/17

„Der Gerichtshof hat sich zunächst mit der Auslegung des Begriffs „Verbraucher“ im Sinne der Richtlinie 2011/835 befasst und entschieden, dass unter diesen Begriff die Eigentümer und die Inhaber eines dinglichen Rechts bezüglich der Nutzung einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, in ihrer Eigenschaft als Kunden eines Energieversorgers fallen, soweit sie nicht gewerblich oder beruflich tätige natürliche Personen sind. Daraus hat der Gerichtshof abgeleitet, dass die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Verträge über die Lieferung von Fernwärme in die Kategorie der zwischen Unternehmern und Verbrauchern geschlossenen Verträge im Sinne von Art.3 Abs.1 der Richtlinie 2011/83 fallen.
Sodann hat der Gerichtshof den Begriff „unbestellte Lieferung“ von Waren im Sinne von Art.27 der Richtlinie 2011/83 präzisiert, indem er darauf hingewiesen hat, dass die Versorgung der internen Anlage und folglich der gemeinschaftlichen Teile eines in Miteigentum stehenden Gebäudes mit Wärmeenergie, die infolge einer von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes gemäß dem nationalen Recht angenommenen Entscheidung, dieses Gebäude an die Fernwärme anzuschließen, erfolgt, keine unbestellte Lieferung von Fernwärme darstellt.
Schließlich hat sich der Gerichtshof zur Methode der Abrechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden geäußert.
Er hat darauf hingewiesen, dass die Mitgliedstaaten gemäß der Richtlinie 2006/326 sicherstellen, dass alle Endkunden u.a. in den Bereichen Strom und Fernheizung individuelle Zähler erhalten, die den tatsächlichen Energieverbrauch genau widerspiegeln, wenn dies technisch machbar ist.
Nach Ansicht des Gerichtshofs scheint es jedoch schwer vorstellbar, dass die Abrechnungen bezüglich der Heizung in in Miteigentum stehenden Gebäuden, insbesondere was die interne Anlage und die gemeinschaftlichen Teile anbelangt, vollständig individualisiert werden kann, da die Wohnungen eines solchen Gebäudes aufgrund dessen, dass die Wärme zwischen den beheizten und den weniger beheizten Einheiten zirkuliert, in thermischer Hinsicht nicht voneinander unabhängig sind.
Unter diesen Umständen ist der Gerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass die Richtlinien 2006/32 und 2012/27 angesichts des weiten Gestaltungsspielraums, über den die Mitgliedstaaten hinsichtlich der Methode zur Berechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden verfügen, dem nicht entgegensteht, dass die Berechnung der von der internen Anlage eines solchen Gebäudes abgegebenen Wärme proportional zum beheizten Volumen der jeweiligen Wohnung erfolgt“

Quelle: Presse und InformationGerichtshof der Europäischen Union PRESSEMITTEILUNG Nr.151/2019

Hinweis: Nächster Seminartermin

Welche Pflichten treffen Bauträgerverwalter?

Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung wie jeden anderen Verwalter.
Auch der Bauträgerverwalter muss auf Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.

Tenor
“
a) Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnah-men der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Woh-nungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine dro-hende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.

b) Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbun-denen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Be-schlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhal-tung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.

c) Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschafts-eigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerech-ten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.“

BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 -V ZR 75/18

§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

„(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.“

Quelle: BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 -V ZR 75/18
Hinweis: Nächster Seminartermin

Sind Kosten für Wertstofftrennung umlagefähig?

Kosten für Wertstofftrennung umlagefähig. Keine Rückforderung von Betriebskosten für nicht ordnungsgemäße Wertstofftrennung durch Mitmieter bei erhöhten Müllbeseitigungskosten.
So das
AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 – 3a C 288/18

Gründe:

Die Kläger haben als Mieter einer Wohnung der Beklagten in der Wohnanlage H… keinen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebsnebenkosten aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 04.06.2018 in Höhe von Euro 340,82, § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB.

„Soweit der Nebenkostenabrechnung Kosten der Müllbeseitigung in Höhe von insgesamt Euro 18.334,38 (Euro 16.258,82 Abfallentsorgungsgebührenbescheid der Stadtwerke F… und Euro 2.177,71 aus 14 Einzelrechnungen des EBF sowie einer Rechnung der Dienstleistung L… für Sperrmüllentsorgung) zugrunde gelegt werden, handelt es sich bei den Kosten der Müllbeseitigung um Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1, Abs. 4 BGB .
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.01.2010, NZM 2010, 274 ff. (Rn. 24) bereits die Umlagefähigkeit der Kosten für den Abtransport illegal auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls bejaht, ebenso die Umlagefähigkeit der Kosten der Beseitigung von Verunreinigungen von Außenflächen durch Dritte (BGH NZM 2016, 353).
Soweit der Vermieter auf ein rechtswidriges Verhalten der Mieter durch Überprüfung der hoheitlich angeordneten Wertstoffrechnung sowie über das ggf. anschließende Nachsortieren reagiert, so gebietet die Zuordnung nach Risikosphären auch vorliegend die Umlagefähigkeit auf die Mieter des Wohnanwesens insgesamt.
Es steht fest, dass eine ordnungsgemäße Wertstofftrennung heute auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft entspricht und ein entsprechendes Verhalten auch ihre Mietnutzung unterstützt.
Ein Ergebnis, wonach der Vermieter für pflichtwidriges Verhalten der Mieter haftet, ist im Ergebnis nicht sachgerecht, auch hat die Betriebskostenverordnung selbst die Wertentscheidung „Haftungsgemeinschaft Mieter“ in § 2 Nr. 8 und Nr. 10 BetrKV getroffen, da hier Reinigungs- und Pflegekosten als umlagefähig bezeichnet werden, die nicht selten deshalb anfallen, weil Teile der Mieterschaft sich pflichtwidrig – zum Beispiel durch Verschmutzung von Hausfluren, Plätzen und Gärten – verhalten. Nach dem vorgenannten unterfallen Aufwendungen für das Überprüfen der Wertstofftrennung sowie das ggf. notwendige Nachsortieren den Betriebskostenbegriff nach § 556 Abs. 1 BGB und auch § 2 Nr. 8 BetrKV „Abfallmanagementkosten – Überprüfen der Wertstofftrennung, ggf. nachsortieren“ Einen Verstoß der Beklagten gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, §§ 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2, 560 Abs. 5 BGB haben die Kläger weder dargelegt noch ist ein solcher ersichtlich.

Die Beklagte hat daneben hinreichende Bemühungen entfaltet, um eine bessere Wertstofftrennung zu erreichen, dies unter anderem durch entsprechende Informationen der Mieter. Nach dem Vorgenannten ist daher die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung formell und materiell rechtmäßig (BGH Urteil vom 06.04.2016 NZM 2016, 437), sodass die Beklagte einen Rechtsgrund für die vereinnahmten Betriebskostenzahlungen der Kläger hat.“

Quelle: IMRRS 2019, 1283 Entscheidung im Volltext
Hinweis: Nächster Seminartermin

Schließt zu große Wohnung Härteeinwand aus?

  • Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen.
    Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zu Grunde gelegt werden.
  • Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.
  • Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.
  • Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, IMR 2014, 82).

So das
BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19

vorhergehend:

  • LG Berlin, 14.11.2018 – 64 S 197/17
  • AG Charlottenburg, 16.08.2017 – 234 C 257/16

Sachverhalt:
„Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €.

Die beklagte Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.

Ende März 2016 erklärte die Beklagte dem Kläger gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240,- € monatlich. Hiervon entfielen nach ihren Erläuterungen 70,- € auf die Dämmungsarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Hiergegen wandte der Kläger ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung von 240 € monatlich verpflichtet sei.“

§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

„(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder

2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle:
BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19
Pressemitteilung Nr. 131/2019

Hinweis: Nächster Seminartermin

Wie Kann ein Wach- und Schließdienst in den Betriebskosten umgelegt werden?

Ein Wach- und Schließdienst kann in den Betriebskosten umgelegt werden wenn:
Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als „sonstige Betriebskosten“ nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde.
Die Umlage eines Wach- und Schließdienstes ist nur zulässig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst besteht, er also aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist.
Hierfür muss der Vermieter konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vortragen.
Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Wachdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes – wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen – vorzubeugen.
So das
LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 – 65 S 231/18

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten

„17. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“

Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 – 65 S 231/18

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Bedarf die Umlage der Betriebskosten einer eindeutigen Vereinbarung?

Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung. Pauschale Angaben, die sich nicht auf einen Kostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenvereinbarung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht.
So das
LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 – 10 S 53/18

Der Mieter zahlte die errechneten Nachforderungen nicht und vertrat die Auffassung, dass lediglich die Nebenkostenarten Heizung und Warmwasser vertragsgemäß umgelegt worden seien, weshalb dem Mieter aus der Betriebskostenabrechnungen ein Guthaben zustehe.
Er reduzierte unter Bezugnahme auf § 560 Abs. 4 BGB die Höhe der Vorauszahlungen und erklärte die Aufrechnung gegenüber der ab Februar 2017 geschuldeten Kaltmiete.
In der Folgezeit überwies der Mieter die reduzierten Nebenkosten.
Im Folgenden kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos, hilfsweise ordentlich.
Das Amtsgericht gab der Räumungs- und Zahlungsklage der Vermieterin statt.
Der Mieter wendet sich hiergegen mittels Berufung.
Die Kammer gewährte zunächst der verspäteten Berufung die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.
Auch im Übrigen hielt sie die Berufung für zulässig und begründet.

Die Auslegung der Nebenkostenabrede durch das Amtsgericht, wonach der Mieter die Nebenkosten als nicht abzurechnende Pauschale schulde, steht mit dem Wortlaut der Klausel nicht in Einklang und wird den Interessen der Vertragsparteien nicht gerecht.
Daher ist § 543 Abs. 1 Nr. 3 a BGB entgegen der Auffassung des Amtsgerichts gerade nicht erfüllt.
Es besteht nach Ansicht des Berufungsgerichts kein ausreichender Rückstand, der eine fristlose Kündigung rechtfertigte. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass die Vereinbarung der Nebenkosten mangels Angabe der umzulegenden Nebenkostenarten unwirksam, aber als Pauschalvereinbarung auszulegen sei.
Dieser Rechtsauffassung folgt das Landgericht nicht.
Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmbaren und eindeutigen Vereinbarung (BGH, NZM 2005, 863).
Pauschale Angaben, die sich nicht aus dem als Anlage zum Mietvertrag beigefügten Kostenkatalog oder auf den Kostenkatalog der Betriebskostenverordnung beziehen, genügen dem Bestimmtheitserfordernis nicht (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rz. 36).
Die im Mietvertrag vorgesehene Platzhalterstelle, in der die Nebenkostenarten einzutragen waren („Nebenkosten zu entrichten für ###“), war nicht bestimmungsgemäß ausgefüllt.

§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten

„(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

„(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“

Quelle: LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 – 10 S 53/18

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