Anat Wand

Trompetenspiel in einem Reihenhaus, BGH Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 143/17

Sachverhalt:

Der Kläger und die Klägerin bewohnen als Nießbraucher ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die Beklagten sind Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte zu 1 ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte zu 2 spielt nicht Trompete.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

„Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Kläger die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen und die Sache im Übrigen an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Gegen die (nicht musizierende) Beklagte zu 2 besteht von vornherein kein Unterlassungsanspruch. Ihre Verurteilung käme nur dann in Betracht, wenn sie als sogenannte mittelbare Handlungsstörerin verpflichtet wäre, gegen das Musizieren des Beklagten zu 1 einzuschreiten. Das ist nicht der Fall, weil der Beklagte zu 1 das Haus als Miteigentümer und damit aus eigenem Recht nutzt. Auch die Verurteilung des (musizierenden) Beklagten zu 1 kann nicht Bestand haben. Das Landgericht hat bei einem richterlichen Ortstermin festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger (Erdgeschoss) nicht und in deren Schlafzimmer (Dachgeschoss) nur leise zu hören ist, während das Trompetenspiel im Wohnzimmer (Erdgeschoss) im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als „schwache Zimmerlautstärke“ zu vernehmen ist. Im Ausgangspunkt steht den Klägern als Nießbrauchern eines Hauses gegenüber dem Nachbarn, der sie durch Geräuschimmissionen stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie in dem Haus der Kläger nach dem Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen sind; die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nur auf Grund wertender Beurteilung festgesetzt werden.

Insoweit hat das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zu häuslicher Arbeit eröffnen, mithin auch die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.

Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, kann als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten sind ebenfalls von Bedeutung. Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert wird, kann es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gilt insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten muss sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen haben die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden.

Nach alledem wird hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen ist, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Beklagten zu 1 im Dachgeschoss relativ großzügige Zeiträume zur Verfügung; infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Jedenfalls insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) nicht überschreiten. Entstehen durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, muss dieser ggf. auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eignet, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden darf.

Die Sache war hinsichtlich der Berufung des Beklagten zu 1 an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es Feststellungen dazu trifft, welche Störungen durch den Musikunterricht entstehen, und damit es die Zeiten, zu denen musiziert werden darf, abschließend festlegen kann.“

Vorinstanzen:

• AG Augsburg – Urteil vom 11. Dezember 2015 – 82 C 3280/15

• LG Augsburg – Urteil vom 13. April 2017 – 72 S 4608/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 1065 BGB Beeinträchtigung des Nießbrauchsrechts

„Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.“

§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

„(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.“

§ 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

„(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…)

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. (…) “

Quelle: BGH Mitteilung der Pressestelle Nr.171/2018

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Deutschland verfehlt voraussichtlich nationales und EU-Klimaschutzziele.
Deutschland muss vermutlich die Nichteinhaltung im Nicht-Emissionshandelt-Sektor durch Zertifikate-Zukäufe aus anderen EU-Mitgliedsstaaten kompensieren. Deren Volumen und Kosten kann die Bundesregierung noch nicht genau abschätzen.
Mit dem vom Kabinett am 13.06.2018 beschlossenen Klimaschutzbericht 2017 informiert die Bundesregierung darüber, dass das nationale Ziel, die Treibhausgase um 40 % bis 2020 gegenüber 1990 zu senken, voraussichtlich um 8-Prozentpunkte verfehlt wird.

Unter dem EU-Effort-Sharing-System sind die Mitgliedstaaten an eine lineare Minderung der Treibhausgasemissionen zwischen 2013 und 2020 gebunden.
Danach sind in den nicht vom EU-ETS erfassten Sektoren 30 Prozent Emissionsminderungen bis 2030 gegenüber 2005 verpflichtend. Zur Erhöhung der Kosteneffizienz der Zielerreichung ist eine Reihe von Flexibilitäten vorgesehen: So ist es den Mitgliedstaaten explizit erlaubt, Emissionsminderungen auf die Bank zu legen oder aus Folgejahren vorwegzunehmen. Des Weiteren dürfen die Mitgliedstaaten Emissionsminderungen auf andere Länder übertragen bzw. diesen erwerben. Ab 2021 sind auch Übernahmen aus dem Versteigerungskontingent des EU-ETS sowie Übertragungen von Emissionsminderungen aus der
Landnutzung möglich. So die Antwortauf die Kleine Anfrage der Abgeordne ten Dr. Lukas Köhler, Frank Sitta, Grigorios Aggelidis, weiterer Abgeordneter und der Fraktion der FDP – Drucksache 19/4224 –

„Die EU-Mitgliedstaaten sind nicht verpflichtet, die Kosten für Transfers von jährlichen Emissionszuweisungen zu veröffentlichen. Daher sind die Preise für Emissionszuweisungen unter der Lastenteilungsentscheidung nicht bekannt. Ferner lässt sich die genaue Höhe des Defizits über den gesamten Zeitraum 2013 bis 2020 für Deutschland derzeit nicht belastbar abschätzen. Daher kann über den möglichen Haushaltsaufwand nur spekuliert werden. An diesen Spekulationen beteiligt sich die Bundesregierung nicht“

Weitere Informationen: Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Abgeordne ten Dr. Lukas Köhler, Frank Sitta,Grigorios Aggelidis, weiterer Abgeordneter und der Fraktion der FDP – Drucksache 19/4224 – Klimaschutzziele Deutschlands im Lichte des EU-Effort-Sharing

Quelle: DIHK – Deutschland verfehlt voraussichtlich nationales und EU-Klimaziel

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Gesetzentwurf Sonderabschreibung für Wohnungsbau – 15.10.2018 (hib 766/2018)

Die Bundesregierung will die Wohnraumoffensive zur Schaffung von 1,5 Millionen Wohnungen mit einer Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen verstärken.
Der von der Regierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949) sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für das Jahr 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben.
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Ziel der Maßnahme sei, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs erläutert.
Die Sonderabschreibung könne im freifinanzierten Wohnungsmarkt Anreize setzen, um die Bautätigkeit anzuregen. Gefördert würden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden.

Gesetzentwurf – 15.10.2018 (hib 766/2018):Link

„Die Sonderabschreibung als ein steuerliches Instrument der Förderung des Mietwohnungsneubaus kann im freifinanzierten Wohnungsmarkt Anreize setzen, um die Bautätigkeit anzuregen. Durch die Regelung werden nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Die Maßnahme soll auch in Gebieten mit Flächenknappheit für die entsprechenden Anreize sorgen. Zudem werden mit einer steuerlichen Förderung die Maßnahmen der Länder im sozialen Mietwohnungsbau ergänzt und unterstützt, um insbesondere privaten Investoren zum Bau bezahlbaren Mietwohnraumes anzuregen.“

Quelle:
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Deutscher Bundestag, PuK 2 – Parlamentsnachrichten
Verantwortlich: Jörg Biallas
Redaktion: Alexander Heinrich, Claudia Heine, Claus Peter Kosfeld, Hans Krump, Hans-Jürgen Leersch, Johanna Metz, Kristina Pezzei, Sören Christian Reimer, Helmut Stoltenberg, Alexander Weinlein
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Die Änderung eines Umlageschlüssels durch einen auf § 16 Abs. 3 WEG beruhenden Beschluss setzt voraus, dass aus ihm hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, den geltenden Umlageschlüssel zu ändern.

BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17

• Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft.

• Die als Hochhaus konzipierte Anlage umfasst über 400 Wohneinheiten („Alt- und Neuresidenzen“) sowie einen Hotelbereich.

• Das Hotel verfügt über knapp die Hälfte der Miteigentumsanteile. § 11 der Teilungserklärung regelt die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

• Eine Öffnungsklausel enthält die Teilungserklärung nicht.

• Die Gemeinschaftsordnung regelt die Umlage der Kosten von Wohnungs- und Teileigentum. Im letzten Jahrtausend schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit T einen Vertrag über die Kosten eines Pförtnereinsatzes. Diesen Vertrag genehmigen die Wohnungseigentümer vor der WEG-Reform durch Beschluss. Ferner schließen T und die Gemeinschaft im Jahr 2009 einen Vertrag über eine „technische Betreuung“.

• Die in den Verträgen enthaltene Umlage der Kosten weicht jeweils von der Gemeinschaftsordnung ab.

• Im Jahr 2015 legen die Wohnungseigentümer – außerhalb der Abrechnung! – in Beschlüssen die Pförtnerkosten und die Kosten über die „technische Betreuung“ nach Maßgabe der Verträge um.

• Gegen diese Beschlüsse geht Wohnungseigentümer vor.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der vereinbarte Umlageschlüssel sei anzuwenden gewesen. Eine Kompetenz, diesen zu ändern, habe sich nicht aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben. Denn die Kosten für die technische Betreuung stellten keine Kosten für eine besondere Nutzung dar.
Besondere Nutzungen i.S.v § 21 Abs. 7 WEG seien nämlich solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums einhergingen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machten. Solche Nutzungen gebe es nicht.
Auch ein besonderer Verwaltungsaufwand i.S.v. § 21 Abs. 7 WEG liege nicht vor. So sei es nur, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten sei. Hieran fehle es.
Eine Kompetenz hätte sich allerdings aus § 16 Abs. 3 WEG ergeben können.
Die Änderung eines Umlageschlüssels durch einen auf § 16 Abs. 3 WEG beruhenden Beschluss setze indes voraus, dass aus ihm hinreichend konkret hervorgehe, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein haben, die bisherige Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu ändern.
Dass die Wohnungseigentümer einen solchen Beschluss gefasst haben, könne im Fall nicht angenommen werden. Auch der Beschluss zu TOP 7 über die Verteilung der Kosten für den Pförtnerdienst entspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung.
Dieser Beschluss orientiere sich an den Vorgaben des Pförtnervertrags. Dieser sei zwar durch Beschluss genehmigt worden. Eine Beschlusskompetenz hierfür habe sich aber weder aus § 16 Abs. 3 WEG noch aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben. Denn diese Vorschriften seien erst am 01.07.2007 in Kraft getreten. Der Beschluss könne sich aber auch nicht auf § 21 Abs. 3 WEG stützen.
Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen nicht vor, da die Verteilung der Pförtnerkosten in der Gemeinschaftsordnung geregelt gewesen sei. Und auch im Beschluss zu TOP 7 selbst liege keine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels. Er verteile lediglich Kosten und treffe keine abstrakt-generelle Regelung über eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels.

§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

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Quelle : BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 V ZR 195/17

Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum neuen Rechts, LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018 – 14 S 15/17

1. Bei preisgebundenem Wohnraum auf den das Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein Anwendung findet, richten sich die Formalien des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB.
2. Begründet der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen muss es sich um preisfreie Wohnungen handeln.
3. Gelten für Vergleichswohnungen Preisbindungsvorschriften, so ist das Erhöhungsverlangen unwirksam und die Klage als unzulässig abzuweisen.
So das LG Lübeck.

Nachdem zunächst die Kostenmiete gem. NMV und II. BV zu ermitteln war, wurde durch das WoFG des Bundes vor allem auf vertragliche Vereinbarungen zwischen Förderstelle und Vermieter abgestellt. Nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich der Wohnraumförderung durch das „Gesetz zur Überleitung der sozialen Wohnraumförderung auf die Länder – Wohnraumförderungs-Überleitungsgesetz“ (WoFÜG – BGBl. I 2098 – 2100) im Rahmen der Föderalismusreform auf die Länder haben einige Bundesländer abweichende Regelungen erlassen.
Der Vermieter hat dem Mieter eine Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB zukommen lassen. Dies hat er mit drei Vergleichswohnungen begründet. Diese drei Vergleichswohnungen unterfielen aber ebenfalls der Preisbindung.
Deshalb hat das Amtsgericht die Klage als unzulässig abgewiesen.

Nach RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen gelten nach der Neuregelung des preisgebundenen Wohnungsbaus durch die Landesgesetze hier jetzt zwei Grenzen:

• Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erhöhen. Das ist die maximale Obergrenze.

• Im Einzelfall kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine maximale Miete im Förderbescheid, oder wie in Schleswig-Holstein durch eine zusätzliche prozentuale Kappungsgrenze gedeckelt sein.
  
  Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein § 16 Überleitungsvorschrift

  „(7) Während der Dauer der Mietbindung sind Mieterhöhungen nur unter den Voraussetzungen der §§ 558 bis 559 b BGB und mit folgenden Einschränkungen zulässig:

  Erhöhungen der Basismiete sind frühestens zum 1. Juli 2014 zulässig (Bestandsgarantie). Nach zeitlichem Ablauf der Bestandsgarantie darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 9 % erhöhen (Kappungsgrenze). Die Bestandsgarantie und die Kappungsgrenze gelten nicht bei Modernisierungen nach § 559 BGB. Hat die Vermieterin oder der Vermieter eine Modernisierung im Sinne von § 559 BGB durchgeführt, kann sie oder er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten anheben, sofern die Vermieterin oder der Vermieter mit der Mieterin oder dem Mieter eine entsprechende Erhöhung der Miete vereinbart hat. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, darf durch eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB nicht überschritten werden.“

  § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

  „(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

  (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

  (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

  (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

  1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

  2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

  Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

  (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

  (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

  § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

  „(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

  (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

  1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

  2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

  3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

  4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

  (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

  (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

  (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

  Hinweis: Nächster Seminartermin

  Quelle: MRRS 2018, 1001 Entscheidung im Volltext