Anat Wand

AG München, Urteil vom 10.03.2016 – 222 C 29041/14

Wenn kein ausdrückliches Vertragsverhältnis besteht, soll dem leistenden Versorgungsunternehmen ein Vertragspartner zugeführt werden.
Dabei soll primär derjenige in Anspruch genommen werden, dem die Versorgungsleitungen tatsächlich zugute kommen.
Nur wenn es an einer Person fehlt, der die tatsächliche Entnahme der Versorgungsleistungen zugerechnet werden kann, soll der Eigentümer bzw. Mieter in Anspruch genommen werden können.
Die bloße Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Untermieter aus Gefälligkeit genügt nicht für den Abschluss eines Versorgungsvertrags.
Eine von der Hausverwaltung vorgenommene Anmeldung eines (Haupt-)Mieters begründet noch keinen ausdrücklichen Vertragsschluss zwischen diesem und dem Versorger. Vielmehr stellt eine solche Anmeldung eine bloße (Wissens-) Mitteilung dar.
Bei entsprechenden Anhaltspunkten könnte die Hausverwaltung allenfalls als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt haben.

Quelle: IMRRS 2017, 0844

BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17

„Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, IMR 2015, 8; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rz. 13; jeweils m.w.N.).
Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, IMR 2009, 416; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rz. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16, Rz. 5).“

„Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13).
Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN).“

Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• die Zusammenstellung der Gesamtkosten,

• die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

• die Berechnung des Anteils des Mieters

• der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

vorhergehend:
LG Wiesbaden, 01.12.2016 – 3 S 91/16
AG Wiesbaden, 18.05.2016 – 93 C 4625/15

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1;
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“

Quelle: MRRS 2017, 1154 Entscheidung im Volltext

Das LG Köln klärt auf: Brennstoffvorrat ist nicht in die Jahresabrechnung aufzunehmen!

1. Die Jahresabrechnung soll die Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungszeitraums darstellen.
2. Deshalb können außerhalb des Abrechnungszeitraums getätigte Aufwendungen für Heizkosten nicht einbezogen werden.

LG Köln, Urteil vom 27.10.2016 – 29 S 91/16

WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 3

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LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 – 67 S 101/17

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.

vorhergehend:
AG Berlin-Mitte, 02.03.2017 – 113 C 103/16

BGB § 812 Abs. 1 Satz 1; HeizkostenVO § 9 Abs. 2 Satz 1, § 12 Abs. 1 Satz 1

§ 9 (2) Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
„Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach der Gleichung

Q = 2,5 x kWh/ m³ x K x V x (t(w) – 10°C)

bestimmt werden.“

Quelle: MRRS 2017, 0935 Entscheidung im Volltext

BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16

Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10).

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39).
Der Mieter muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen]; vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29).

vorhergehend:
LG Mainz, 03.08.2016 – 3 S 61/15
AG Mainz, 18.03.2015 – 81 C 5/15

Quelle: MRRS 2017, 0863 Entscheidung im Volltext