Anat Wand

Privilegierte bauliche Veränderungen:

1. Die Nutzungen des nach §§ 20, 21 WEG baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten zu tragen haben.
2. Die in §§ 20, 21 WEG vorgesehene Beschlusskompetenz ermöglicht ein faktisches Sondernutzungsrecht.

So das LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG
vorhergehend:
AG Fürstenfeldbruck, 30.03.2023 – 80 C 785/22 WEG

Der Fall:
auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.07.2021 und gemäß § 20 Absatz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, S. 2 WEG die unter Ziff. 1 beschriebene Baumaßnahme unter den nachfolgenden Maßgaben und Bedingungen laut Ziff. 2 – 6 gestattet wird:

Privilegierte bauliche Veränderungen
„den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … wird es gestattet, im Gebäude … einen Plattformlift als Innenaufzug einbauen zu lassen, welcher keine Kabinentür benötigt und nur von eingewiesenen Personen benutzt werden darf. (Privilegierte bauliche Veränderungen §20 WEG) Der Aufzug führt vom Erdgeschoss bis in das ll. OG. Dazu werden in die Decke des Erdgeschosses des 1. Obergeschosses entsprechende Ausschnitte eingeschnitten, was nach Überprüfung durch ein Ingenieurbüro statisch unbedenklich ist. Jedes Geschoss erhält eine Haltestelle. Der Aufzug wird in den Fensternischen entsprechend des mit Anlage 1 beigefügten Angebots der … GmbH vom 21.02.2021 eingebaut. Die mit Anlage 1 beigefügte Einbauskizze und das mit Anlage 2 beigefügte Angebot der … GmbH vom 21.12.2021 werden zum wesentlichen Gegenstand und Inhalt des Beschlusses gemacht. Der aus einer Stahl.- und Glaskonstruktion bestehende Aufzugsschacht ist selbsttragend und wird auf die Bodenplatte im EG gestellt. Um die Flure weiterhin mit Tageslicht zu versorgen, werden die Rückwände und die Türen in den drei Etagen teilverglast. Ein Teil der Rückwand ist demontierbar, so dass der Zugang zu den Flurfenstern gewährleistet ist. Die Aufzugskabine wird 0,9 Meter breit und 1,46 Meter tief sein, so dass der Aufzug durch eine Begleitperson auch mit Kinderwagen und/oder Rollstuhl genutzt werden kann. Der geräuscharme, elektrische Spindelantrieb für den Aufzug wird so positioniert, dass er den Wohnungen mit den Nummern 1, 4 und 7 laut Aufteilungsplan im Gebäude … zugewandt ist.
Zudem wird der Schacht nur auf der Antriebsseite an den Deckendurchbrüchen abgestützt. Die Stromversorgung wird über eigene Sicherungen und einen Energiezähler für die Abrechnung der Betriebskosten hergestellt. Auftraggeber ist die WEG … .Die Baumaßnahme wird von einem Ingenieurbüro begleitet und abgenommen. Außerdem erfolgt eine Abnahme durch den TÜV … GmbH.“

Die Kostenverteilung:

• Entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S.1 WEG werden sämtliche Kosten für die Planung und Herstellung, die im Zusammenhang beschriebenen Baumaßnahme stehen, von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … getragen. Nachdem jedoch im Außenverhältnis die WEG … Auftraggeber der Maßnahme und somit auch Rechnungsempfänger und Schuldner aller Kosten sein wird, wird zur Finanzierung dieser Kosten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 eine Sonderumlage in Höhe von zunächst 50.000,00 € erhoben, die unter den Eigentümern der Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 nach dem Verhältnis der auf die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile zu verteilen ist. Über die tatsächlichen Baukosten und die Sonderumlage wird sodann in den Einzelabrechnungen für die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 wie folgt abgerechnet: Die tatsächlichen Baukosten sind im Jahr der jeweiligen Ausgabe ausschließlich in die Einzelabrechnung der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 für das jeweilige Wirtschaftsjahr nach dem Verhältnis der auf die Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile einzustellen, in welchem die Einnahme erzielt worden ist. Sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten höher werden als die geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss der gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils zu leistende Nachschuss; sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten hingegen geringer werden als die jeweils geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG, der gemäß § 28 Absatz 2 S. 2 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, die Anpassung der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils geleisteten Sonderumlage.

• Sämtliche Kosten für den Betrieb sowie die künftige Wartung, Pflege, Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung, die im Zusammenhang zu der unter Ziffer 1 beschriebenen Baumaßnahmen stehen, werden entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … nach dem Verhältnis der auf die Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile getragen, auch soweit sie Gemeinschaftseigentum betreffen, sofern, soweit und solange sich aus Ziff. 3 lit. b) und d) dieses Beschlusses nichts anderes ergibt.

Da entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S. 1 WEG zunächst ausschließlich die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan alle mit der Baumaßnahme im Zusammenhang stehenden Kosten tragen, sind entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S.2 WEG die übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen. Dieser Ausschluss von Mitgebrauch des Aufzugs wird dadurch gewährleistet, dass der einzubauende Aufzug nur über eine(n) Schlüssel/Schlüsselkarte nur an die Eigentümer der Wohnung mit den Nummern 4,7, 8 und 9 übergeben wird.
Sollten Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger, die vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen sind, künftig den Aufzug nutzen wollen, können sie gemäß § 21 Absatz 4 Satz 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs gegen einen Ausgleich in Geld durch einen Eigentümerbeschluss gestattet wird. Vermietenden Eigentümern ist es gestattet, ihr Nutzungsrecht auf deren Mieter zu übertragen; im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt der vermietende Eigentümer der Nutzungsberechtigte in diesem Sinne.
Der von diesen Eigentümern nachträglich zu leistende Beteiligungsbetrag ist an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen und in den Einzelabrechnungen desjenigen Wirtschaftsjahres, in welchem die Zahlungen geleistet worden ist, als Einnahme auf die Eigentümer derjenigen Einheiten nach dem Verhältnis deren Miteigentumsanteile zu verteilen, die sich anteilig an den nachfolgenden Kosten im Sinne von lit.
Ausgleichszahlungen
Ausgangspunkt für die Berechnung der jeweiligen Ausgleichszahlungen sind alle Kosten, die bis dahin für die Planung, die Herstellung, die Instandhaltung und Instandsetzung des Aufzugs, nicht jedoch für die Wartung und den Betrieb des Aufzugs aufgewendet worden sind. Von der Gesamtsumme aller Kosten in Höhe von derzeit rund 50.000,00 €, die zunächst von den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 getragen werden, sind von denjenigen Miteigentümern, die gem.§ 21 Abs. 4 S. 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs durch einen Eigentümerbeschluss gegen einen Ausgleich in Geld gestattet wird, Ausgleichsbeträge in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils zu erstatten, der auf die Einheit des antragstellenden Eigentümers entfällt.
Mitbenutzung des Aufzugs
Dem Eigentümer, der die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, ist der Schlüssel/die Schlüsselkarte für den Aufzug zu übergeben, sobald der von ihm zu leistende Beteiligungsbetrag auf dem WEG Konto eingegangen ist.
Der von der Mitbenutzung des Aufzugs bisher ausgeschlossene Eigentümer, der nachträglich die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, hat sich rückwirkend ab dem 1.1. des Jahres der Mitbenutzung des Aufzugs an sämtlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Aufzug stehen und entstehen (insbesondere Betriebs-Unterhaltungs-, Wartungskosten sowie Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Aufzugsanlage), in Höhe der auf seine Einheit entfallenden Miteigentumsanteile zu beteiligen, d.h. der Kostenverteilerschlüssel ändert sich ab dem Jahr der Mitbenutzung des Aufzugs rückwirkend zum 1.1. des betroffenen Jahres um diejenigen Miteigentumsanteile, die auf die Einheit entfallen, dessen Eigentümer die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt.
Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden
Für etwaige Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden, die im Zusammenhang zu der unter Ziff. 1 dann beschriebenen Baumaßnahmen stehen, haften die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4, 7,8 und 9 nach den gesetzlichen Vorschriften.
Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn alle Sonderumlagen in voller Höhe und vorbehaltlos auf dem Konto der WEG eingegangen sind.
Die Baumaßnahme ist durch Fachfirmen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie den öffentlich rechtlichen Vorgaben fachgerecht durchzuführen.
Die Arbeiten dürfen nur arbeitstäglich (Montag bis Freitag exklusive gesetzliche Feiertage in Bayern) in der Zeit von 07:00 Uhr bis 19:00 Uhr durchgeführt werden. Dies gilt nicht für unvorhergesehene Sicherungs- und Notmaßnahmen, die zur Abwendung drohenden Schadens und/oder aufgrund Gefahr im Verzug unverzüglich durchgeführt werden müssen.
Die Regelungen unter den Ziff.2. – 6. begründen keine konstitutiven Zahlungs- und Handlungspflichten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 sondern sind „lediglich“ Maßgaben Bedingungen Auflagen und gesetzliche Folgen, unter denen die unter Ziff.1 genannte Baumaßnahme gestattet werden.
Angemessenheitsbegriffs
Auch unter Zugrundelegung des Angemessenheitsbegriffs, wie ihn das Landgericht Köln in seiner Entscheidung vom 26.01.2023, (ZWE 2023, 176) zu Grunde gelegt hat – bei der es die genehmigte (aufzuschüttende) Terrasse neben der Rampe nicht als privilegierte Maßnahme qualifziert hat – gilt für den hier streitgegenständlichen Aufzug nichts anderes. Der Aufzug als solches ist erforderlich und angemessen zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu den Wohnungen.

QUelle: LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG
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Mehrheitseigentümer darf bei Abstimmung nicht einfach ignoriert werden
Tatbestand
Die Wohnungseigentümer können bei Abstimmung durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen
Die Klägerin ist als Eigentümerin mehrerer Einheiten Mitglied der beklagten WEG. Nach der Berechnung in der Teilungserklärung stehen ihr für die in ihrem Eigentum stehenden Einheiten 2.752 der insgesamt 3.317 Stimmen zu.

Die geltende Gemeinschaftsordnung enthält u.a. folgende Regelung:

㤠11 Gemeinschaftsordnung:

1. […] „Es stehen zu:

a. 10 Stimmen jedem Wohnungseigentümer und jedem Gewerbe-Teileigentum,

b. 1 Stimme jedem Teileigentum Kfz-Abstellplatz“ […]“

Vor der Eigentümerversammlung am 28.10.2022 erteilte die Klägerin der Hausverwaltung eine gebundene Vollmacht u.a. dahingehend, dass zu TOP 01.1. mit „Nein“ abgestimmt werden sollte, ferner zu den vorgeschlagenen TOP 01.2.3 und 01.2.4 mit „Ja“. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.10.2022 wurde unter TOP 01.1. folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümergemeinschaft bestellt die B. GmbH für die Zeit vom 01.01.2023 – 31.12.2025 zur Verwalterin gemäß § 26 WEG.

Der derzeit vereinbarte Verwaltervertrag wird inhaltsgleich über den 01.01.2023 hinaus bis zum 31.12.2025 fortgesetzt, wobei folgende Änderungen vereinbart werden: […]

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: einstimmig Enthaltungen: 1 Nein-Stimmen: 0

Darüber hinaus liegt eine Nein-Stimme des Mehrheitseigentümers K. vor. Laut weisungsgebundener Vollmacht soll die S. GmbH zum Verwalter bestellt werden. Diese Stimmabgabe ist jedoch bereits wegen einer Stimmrechtsmajorisierung unwirksam, da der Mehrheitseigentümer insoweit Sonderinteressen verfolgt und sich mit seinem Stimmenübergewicht über den mehrheitlichen Willen aller anderen Eigentümer „nach Köpfen“ hinwegsetzen möchte. Ferner liegen für eine Neubestellung eines Verwalters anstelle der erforderlichen 3 Vergleichsangebote nur 2 Angebote vor. Hinzu kommt, dass die vom Mehrheitseigentümer vorgeschlagene S. GmbH zur heutigen Versammlung nicht erschienen ist, sich nicht vorgestellt hat und gegenüber der WEG kein Angebot zur Bestellung und Abschluss eines Verwaltervertrags abgegeben hat; vielmehr liegt insoweit nur ein Vorschlag des Mehrheitseigentümers vor, die S. zu bestellen.

Somit ist die B. gemäß Beschlussantrag zu TOP 1.1 einstimmig zur Verwalterin für drei Jahre (01.01.2023-31.12.2025) bestellt worden.“

Zu TOP 01.2 enthält das Protokoll folgende Angaben:

„TOP 01.2 Neuwahl der Fa. S. zur Verwalterin die Mehrheitseigentümerin K. schlägt als neue Verwalterin die Fa. S. vor. Vertragslaufzeit 01.01.2023 bis 31.12.2025.

Basisvergütung monatlich:

[…]

Der Vertragsentwurf nebst Anlagen kann jederzeit im Eigentümerportal eingesehen werden. Bei Bedarf kann er gerne auch bei der Verwaltung angefragt werden. Die Mehrheitseigentümerin K. bittet hierzu um folgende 5 Beschlüsse:

siehe hierzu nachfolgende Unter-TOPs 1.2.1 bis 1.2.5 (sind wortgleich hier aufgenommen). Keine Beschlussfassung (siehe hierzu TOP 01.1).“

Entscheidung

• Die Wohnungseigentümer können bei Abstimmung durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen.

• Die bloße Gefahr der Majorisierung bei Abstimmung führt nicht zur Unzulässigkeit des Objektprinzips, weil die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung der im Einzelfall gefassten Beschlüsse vor rechtsmissbräuchlichem Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers geschützt werden.

• Die übrigen Wohnungseigentümer sind jedoch unabhängig von dieser Rechtsschutzmöglichkeit dann vor der Mehrheitsentscheidung eines einzelnen Mehrheitseigentümers zu schützen, wenn dieser seine Mehrheitsmacht bei Abstimmungrechtsmissbräuchlich ausübt.

• Für die Annahme einer Majorisierung muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

• Majorisierende Beschlüsse können dabei insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

• Die Stimmabgabe eines Mehrheitseigentümers ist auch dann nicht unwirksam, wenn er trotz drohender Verwalterlosigkeit die Verwalterbestellung blockiert.

• Die Klage auf Ungültigerklärung des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist mit der Klage auf „Feststellung“ eines positiven Beschlusses zu verbinden, wenn die erfolgreiche Anfechtung des „negativen“ Beschlusses allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses bei Berücksichtigung der zu Unrecht ausgeschlossenen Stimmen führt.

So das
AG München, Urteil vom 15.11.2023 – 1295 C 16480/22 WEG (nicht rechtskräftig)

Quelle: AG München, Urteil vom 15.11.2023 – 1295 C 16480/22 WEG
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Preisanpassungsklausel – zum Gestaltungsspielraum eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig für die Zukunft angepassten Preisänderungsklausel (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage – VIII ZR 249/22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
So das
BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 263/22
vorhergehend:
KG, 18.11.2022 – 5 U 33/20
LG Berlin, 20.02.2020 – 32 O 110/19

In beiden terminierten Verfahren zu Preisanpassungsklausel, beliefert die Beklagte die jeweiligen Kläger seit dem Jahr 2007 beziehungsweise seit dem Jahr 2013 auf der Grundlage von Allgemeinen Versorgungsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV mit Fernwärme. Hiernach stellt die Beklagte ihren Kunden einen verbrauchsunabhängigen Bereitstellungspreis und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis in Rechnung, die sie nach Maßgabe im Vertrag vorgesehener Preisänderungsklauseln jährlich anpasst.

Nachdem das Kammergericht in einem anderen gegen die Beklagte gerichteten Rechtsstreit die auf den Arbeitspreis bezogene Preisanpassungsklausel für unwirksam erklärt hatte, legte die Beklagte ab Mai 2019 ihren Abrechnungen eine geänderte Preisanpassungsformel zum Arbeitspreis zugrunde, welche sie zuvor öffentlich bekannt gegeben hatte. Hiernach knüpfte die Veränderung des Arbeitspreises – ausgehend von einem Basisarbeitspreis des Jahres 2015 – jeweils hälftig einerseits an die jährlichen Veränderungen eines vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen und im Internet abrufbaren Wärmepreisindexes als Marktelement sowie andererseits an die jährlichen Veränderungen eines von der Energielieferantin der Beklagten im Internet veröffentlichten Tarifs als Kostenelement an. Die Preisanpassungsklausel sieht als Referenzjahre für das Markt- und das Kostenelement jeweils das Jahr 2018 vor.

Die beiden Revisionen der Beklagten hatten jeweils Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von der Beklagten ab Mai 2019 verwendete Preisänderungsklausel wirksam ist.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 134 BGB Gesetzliches Verbot

„Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.“

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) in der bis zum 4. Oktober 2021 gültigen Fassung:

§ 1 Gegenstand der Verordnung

„(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34.
[…]“

§ 24 Abrechnung, Preisänderungsklauseln

„[…]
(4) Preisänderungsklauseln dürfen nur so ausgestaltet sein, dass sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Sie müssen die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und in allgemein verständlicher Form ausweisen.
[…] “

Quelle: BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 263/22
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Mietminderung: Das AG Dresden hat entschieden, es kommt darauf an.

1. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten.
2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.
3. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

So das AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 – 143 C 2593/22 zu Mietminderung.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Quelle: AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 – 143 C 2593/22
Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Wird ein der Jahresabrechnung zugrunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder
Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 – V ZR 178/19).

Folgen einer rechtskräftig für ungültig erklärten abweichenden Kostenverteilung:

• Wird ein der Jahresabrechnung zu Grunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19, Rz. 23 ff., IMR 2020, 421 = WuM 2020, 595)

• Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.

• Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Jahresabrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.

So das
BGH, Urteil vom 16.06.2023 – V ZR 251/21
vorhergehend:
LG Düsseldorf, 27.10.2021 – 25 S 136/19
AG Geldern, 02.12.2019 – 23 C 7/19

Quelle: BGH, Urteil vom 16.06.2023 – V ZR 251/21
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