Die Abrechnung der Heizkosten von Immobilien wird aufgrund technischer Modernisierungen und ständiger Gesetzesänderungen immer anspruchsvoller.
Mit dem Tagesseminar lernen Sie die Struktur und Inhalte der Heizkostenverordnung und die sich daraus ergebenden Pflichten und Vorschriften für die Heizkostenabrechnung kennen.
Mit diesem Know-how vermeiden Sie Fehler, können Rückfragen oder Reklamationen von Mietern bzw. Eigentümern souverän begegnen und eine stärkere Verhandlungsposition gegenüber Ablesedienstleistern beziehen.
Praxisnah, konkret, offen für Ihre Abrechnungsfälle und -konstellationen:
Ein Tagesseminar für mehr Sicherheit, Aktualität und Professionalität rundum die Heizkostenabrechnung.
Der nächste Termin findet in der IHK Karlsruhe am 09.02.2017 statt.
Weitere Informationen: IHK Karlsrue
Infothek: Infoblatt
Autor: Anat Wand
Herzliche Weihnachtsgrüße an alle Besucher dieser Seite!
Das Jahr neigt sich dem Ende zu und lädt uns zu seinem alljährlichen,
fröhlichen Finale ein!
Lassen Sie sich vom Geist der Weihnacht verzaubern und rutschen Sie gut ins Neue Jahr hinein!
Vielen Dank für die gute Zusammenarbeit im letzten Jahr.
Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien schöne Festtage und einen guten Start ins neue Jahr.
Anat Wand
Ist der Bezirksschornsteinfeger zur Etikettierung (Heizungslabel) verpflichtet?
Heizungslabel Kennzeichnung informiert über den individuellen Effizienzstatus des Heizkessels. Ab 2016 werden Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger und bestimmte Energieberater berechtigt, ein Etikett auf alte Heizgeräte anzubringen. Ab 2017 sind die Bezirksschornsteinfeger verpflichtet, diejenigen Geräte, die noch kein Etikett haben, zu etikettieren.
Das durchschnittliche Alter der Heizgeräte in Deutschland liegt bei 17,6 Jahren, mehr als ein Drittel (36 %) ist sogar älter als 20 Jahre. Über 70 Prozent der installierten Heizgeräte würden nur die Effizienzklasse C, D oder E erreichen. Hier liegt großes Potential für Effizienzsteigerungen. Dennoch werden derzeit lediglich rund 3 Prozent der Heizgeräte ausgetauscht. Bei einer gleichbleibenden jährlichen Austauschrate würde es also noch circa 25 Jahre dauern, bis der Heizungsbestand in Deutschland erneuert wäre. Das Effizienzlabel und die Hinweise auf bestehenden Beratungs- und Förderprogrammen sollen daher dazu führen, die Kenntnisse der Verbraucher zum Zustand ihres Heizkessels zu verbessern und so die Motivation zum Austausch zu erhöhen. Erwartet wird damit, die Austauschrate bei Heizgeräten um circa 20 Prozent pro Jahr steigern zu können.
Quelle: Bundesregierung
Wird noch in dieser Wahlperiode eine vollständige Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt?
Bundesumweltministerin Dr. Barbara Hendricks: „Die Maßnahmen des Aktionsprogramms beginnen zu wirken, wir sparen Energiekosten, wir schaffen Werte und Beschäftigung mit dem Klimaschutz. Insofern sind wir auf einem guten Weg, die 40 Prozent bis 2020 zu leisten. Immerhin sind schon 70 Prozent der über 100 Maßnahmen des Aktionsprogramms komplett umgesetzt. Trotzdem: Deutschland muss sich nach wie vor gehörig anstrengen, die selbst gesetzten Ziele zu erreichen.“
Klimaschutzbericht 2016 Zum Aktionsprogramm Klimaschutz 2020 der Bundesregierung
Das Umweltministerium (BMUB) geht nicht davon aus, dass in dieser Wahlperiode noch eine vollständige Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt wird.
In ihr sollten EnEG (Energieeinsparungsgesetz) und EEWärmeG (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) zusammengeführt und aufeinander abgestimmt. Erwartet wurden Verschärfungen den Bereichen Neubau, Bestandsbauten und erneuerbare Energien, um einen verbesserten „Klimaschutz“ zu erreichen.
Realisiert wird lediglich einer Festlegung des künftigen Energiestandards für öffentliche Gebäude werden noch Chancen eingeräumt, wenn eine Einigung bis Anfang 2017 gefunden wird. Der neue Standard könnte auf dem KfW-55 Niveau liegen, obwohl er für bestimmte Gebäudetypen nicht wirtschaftlich ist.
In dieser teilweisen Umsetzung könnte es bereits zu einer Öffnung der EnEV für Wärmeerzeugung mittels Photovoltaik und Bio(erd)gas kommen.
Die Novellierung des sogenannten Niedrigstenergiegebäudes im privaten Bereich (Wohngebäude, Wirtschaftsbauten) soll dann in der nächsten Wahlperiode erfolgen.
Dann, dürften neue Wohngebäude ab 2021 nur noch etwas mehr als 40 kWh Primärenergiebedarf haben.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot im Gebäudeenergierecht soll jedoch nicht angetastet werden.
Quelle: DIHK
BMF erhöht die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
Im Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) werden verschiedene Urteile des Bundesfinanzhofes (BFH) berücksichtigt. Unter anderem können erweiterte Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im Rahmen der § 35a EStG in Anspruch genommen werden.
So ist die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage eine Handwerkerleistung sowie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr.
Somit können künftig, in allen offenen Fällen, beispielsweise Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen, Kontrollmaßnahmen des TÜVs bei Fahrstühlen oder auch die Kontrolle von Blitzschutzanlagen begünstigt sein.
Weitere Information: BMF Schreiben von 9. November 2016
Quelle: http://www.bundesfinanzministerium.de
Entsorgung von Dämmstoffen möglich?
Handwerkern, Privatpersonen und der Entsorgungs- und der Bauwirtschaft haben sich beschwert über Probleme bei der Entsorgung HBCD-haltiger Dämmstoffe. Grundsätzlich sind Dämmstoffe, die mehr als 0,1 Prozent HBCD enthalten, seit dem 1. Oktober als „gefährliche Abfälle“ eingestuft. Da den meisten Hausmüllverbrennungsanlagen im Land die erforderliche Zulassung zur Entsorgung gefährlicher Abfälle fehlt, verweigern sie nun die Annahme dieser Stoffe.
Das Umweltministerium Baden-Württemberg hat in einem aktuellen Erlass die Rahmenbedingungen klargestellt, unter denen Müllverbrennungsanlagen auch weiterhin HBCD-haltige Dämmstoffe verbrennen können. Zudem hat das Ministerium die Betreiber der sechs Müllverbrennungsanlagen im Land sowie die betroffenen Verbände zu einem Gespräch eingeladen.
Quelle: Pressemitteilung des Umweltministeriums vom 12.10.2016
Link: Veröffentlichten Erlass zur Entsorgung von HBCD-haltigen Dämmstoffen.
Laut Gesetzentwurf wird für Wohnungseigentums Verwalter erstmals eine Erlaubnispflicht eingeführt.
Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter soll eine Berufszulassungs-regelung geschaffen werden. Als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung sollen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter ein Sachkundenachweis sowie für Wohnungseigentumsverwalter darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung eingeführt werden.
Das sieht der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter (18/10190) von Wohnungseigentum vor, den der Bundestag am Donnerstag, 10. November 2016, in erster Lesung zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen hat.
Gesetzentwurf: zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche
Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum.
Quelle: Bundestag.de
Verbot von neuen Heizölanlagen in Risikogebieten
Vergangene Hochwasserereignisse haben gezeigt, dass bis zu 70 % der Sachschäden an Gebäuden durch ausgetretenes Heizöl verursacht wurden. Dringt Öl ins Mauerwerk ein, ist dieses oft vollständig kontaminiert. Das Gebäude kann dann nur noch aufwendig saniert oder muss gar komplett abgerissen werden. Das mit Öl verseuchte Wasser steht zudem in den betroffenen Regionen teilweise wochenlang und fließt nicht ab und führt damit auch zu schädlichen Auswirkungen für die Umwelt.
Das Bundeskabinett hat am 02.11.2016 den Entwurf eines „Gesetzes zur weiteren Verbesserung des Hochwasserschutzes und zur Vereinfachung von Verfahren des Hochwasserschutzes“ (Hochwasserschutzgesetz II) beschlossen.
Zielsetzung des §78c ist es, diese immensen Schäden zu verringern.
- Neubau – Absatz 1 verbietet daher die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Überschwemmungsgebieten und in Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten, wenn andere weniger wassergefährdende Energieträger zu vertretbaren Kosten zur Verfügung stehen, und trägt damit auch dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung.
- In Bestandsgebäude – Absatz 2 findet sich eine Regelung zu vorhandenen Heizölverbraucheranlagen. Diese sind zur Vermeidung von Verschmutzungen in Überschwemmungsgebieten und Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten innerhalb von fünf bzw. 15 Jahren hochwassersicher nachzurüsten. Sobald eine Heizölverbraucheranlage wesentlich geändert wird, muss diese sofort und nicht erst innerha lb der in Satz 1 genannten Fristen hochwassersicher nachgerüstet werden. Durch die angemessene und differenzierte Frist wird dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Rechnung getragen.
Weitere Informationen:
- Gesetzentwurf der Bundesregierung Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Verbesserung des Hochwasser-schutzes und zur Vereinfachung von Verfahren des Hochwasserschut- zes (Hochwasserschutzgesetz II)
- Merkblatt DWA-M 553 Hochwasserangepasstes Planen und Bauen
Quelle: BMUB Pressemitteilung Nr.264/16 | Berlin, 02.11.2016
Darf der Betriebsstrom der Heizanlage mit dem Allgemeinstrom umgelegt werden?
BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15
HeizkostV § 7 Abs. 2 Satz 1; WEG § 28 Abs. 3
In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. So das Bundesgerichtshof in seine Entscheidung von 03.06.2016.
Einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält.
Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden. (siehe dazu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32)
Die Schätzung kann sich:
- auf einen Prozentteil der Brennstoffkosten stützen, sehr umstritten in Bezug auf die höhe dieses Anteils,
(vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwischen 3% und 6%; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 30: zwischen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 %)
- an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht.
Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.
Mehr dazu können sie bei dem Seminar „Besonderheiten der Heizkostenabrechnung“ erfahren.
Information und Anmeldung: Besonderheiten der Heizkostenabrechnung. IHK Karlsruhe
vorhergehende Urteile:
- LG Saarbrücken, 10.07.2015 – 5 S 80/14
- AG Saarbrücken, 04.04.2014 – 42 C 206/13
Quelle:
Ist eine vereinbarte kürzere Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist?
Die gesetzliche Abrechnungsfrist gemäß § 556 (3) BGB Vereinbarungen über Betriebskosten:
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Gilt die gesetzliche Abrechnungsfrist trots einer abweichenden Vereinbarung?
Es gelte die gesetzliche Abrechnungsfrist, die ja schließlich dem Vermieter auch Zeit geben solle, die Unterlagen abzuwarten und Zweifelsfragen zu klären, so das BGH.
BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15
Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung:
„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“,
ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.
vorhergehend:
LG Berlin, 29.04.2015 – 18 S 14/14
AG Spandau, 03.12.2013 – 11 C 176/13
Quelle: BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15 und IMR 2016, 142 – Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin Autorenprofil