Autor: Anat Wand

Gibt es formelle Anforderungen, wenn die Heizkosten geschätzt werden müssen?

BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15

  • Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht.
  • Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.

BGB § 556 (3)
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
„(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen.

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.“

Quelle:
http://www.imr-online.de Werkstatt-Beitrag 05.10.2016
BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15

„Rauchmelder können Leben retten!“ – aus diesem Grund gilt in allen deutschen Bundesländern die Rauchwarnmelderpflicht.

Rheinland-Pfalz Vorreiter, Berlin Schlusslicht
Als letztes Bundesland hatte Berlin am 9. Juni dieses Jahres die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten ab 2017 und für Bestandsbauten mit einer Übergangsfrist bis zum Jahr 2020 eingeführt.

Einbaupflicht in Berlin:

  • für Neu- und Umbauten: ab 01.01.2017
  • für bestehende Wohnungen: bis 31.12.2020

Mit dem “Dritten Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin” vom 17.06.2016 wurde dem § 48 BauO Bln (Wohnungen) der folgenden Absatz 4 zugefügt:

„(4) In Wohnungen müssenAufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. …“ siehe BauO Bln (aktuell)

Muss der Mieter für die Wartung oder Mietkosten von Rauchmeldern aufkommen?

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten.
2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen.
3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar.
4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar.
Quelle: LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15

Mehr Informationen: Seminar Informationsblatt Rauchwrnmelder
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Oberste Bauaufsicht

Prognose der EEG Umlage 2017

Das EEG-Konto liegt aktuell mit 3,68 Milliarden Euro im Plus. Die Energie-Experten der Denkfabrik Agora Energiewende gehen für das kommende Jahr von einem Anstieg aus. Nach ihren Berechnungen wird die EEG-Umlage 2017 auf 7,1 bis 7,3 Cent pro Kilowattstunde Strom klettern. Derzeit liegt sie bei 6,35 Cent und würde damit um mindestens 11,8% steigen. Hauptursache dafür seien die seit Jahren sinkenden Börsenstrompreise.

Können Kunden sich wehren und Kundigen?

Stromkunden haben selbst dann ein Sonderkündigungsrecht für ihren Stromvertrag, wenn die Preiserhöhung ausschließlich auf gestiegene oder neu eingeführte Steuern, Abgaben oder Umlagen zurückzuführen ist.
Das hat das OLG Düsseldorf entschieden Urteil vom 5. Juli 2016, Az. I-20 U 11/16. Der Stromversorger Stromio hatte das Sonderkündigungsrecht in solchen Fällen durch eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen. Das OLG erklärte dieses Kündigungsausschlusspassus für unwirksam. Die Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ist aber zugelassen.

Prognose zur Entwicklung der EEG-Umlage 2017
Infografik „Prognose zur Entwicklung der EEG-Umlage 2017“ von Strom-Report.de

Quelle: http://strom-report.de und http://www.olg-duesseldorf.nrw.de/

Brüssel und Berlin einigen sich bei EEG, KWKG und Strommarktgesetz

Nach vielen Monaten zäher Verhandlungen haben Bundesregierung und EU-Kommission sich über wichtige Energiegesetze verständigt. Damit können EEG, KWKG und Strommarktgesetz in Kraft treten.
Dies betrifft beispielsweise das Gesetz zur Förderung der Kraft-Wärme-Kopplung (KWKG) ebenso wie das Strommarktgesetz und das EEG 2017.

Weitere Informationen:

Quelle: BMWi.de

Sind für eine Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung Rechnungsangaben erforderlich?

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Rechnungsgrundlagen wie Rechnungsdaten, Steuernummer angibt oder die jeweiligen Rechnungen erläutert.
„Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung (BGH, Urteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 295/07 ).“ So das LG Berlin.

vorhergehend:
AG Schöneberg, 22.05.2015 – 17 C 131/14

Links

Quelle: LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15

Können gering investive Maßnahmen zur Heizungsoptimierung gefördert werden?

Ja! Das groß angelegte BMWi-Förderprogramm zur Heizungsoptimierung ist am 1. August gestartet.
Gefördert werden der Tausch von Heizungspumpen, der hydraulische Abgleich von Heizungen und weitere gering investive Maßnahmen.
Anträge können beim Bafa gestellt werden.
Förderfähig sind auch Maßnahmen in Unternehmen.

Der Förderzuschuss:
Bei allen Maßnahmen beträgt der Förderzuschuss zu den Netto-Investitionskosten (Material + Arbeitsleistung) 30% Prozent bis zu einem Höchstbetrag in der Fördersumme von 25.000 €. Vor Maßnahmenbeginn müssen Sie sich online auf der BAFA-Homepage registrieren.
Registrierung für die Förderung der Heizungsoptimierung

Antragsberechtigt sind:.

  • Privatpersonen
  • Freiberufler
  • Unternehmen nabhängig von der Größe (Unternehmen müssen jedoch die de-minimis-Regelung einhalten)
  • Kommunen, kommunale Gebietskörperschaften und kommunale Zweckverbände
  • sonstige juristische Personen des Privatrechts (insbesondere Vereine, Stiftungen, gemeinnützige Organisationen oder Genossenschaften).

Die Antragsberechtigung gilt für Eigentümer des Gebäudes oder Gebäudeteils, auf oder in dem die Anlage errichtet wurde.
Der Antragsberechtigte darf Dritte, u. a. die Hausverwaltung, zur Antragstellung bevollmächtigen.
Es gilt ein Kumulierungsverbot, d. h. für die gleiche Maßnahme darf nicht noch ein weiteres staatliches Förderprogramm in Anspruch genommen werden.

Richtlinie als PDF Datei: Richtlinie über die Förderung der Heizungsoptimierung durch hocheffiziente Pumpen und hydraulischen Abgleich Vom 13. Juli 2016
Weitere Informationen: BAFA

Quelle: BWMi

Energiecontrolling in Gebäuden spart Kosten – Neuer VDI Richtlinienentwurf

Erst die Transparenz der Energiekosten ermöglicht deren Optimierung.

Im Fokus des neuen Richtlinienentwurfs VDI 2166, Blatt 1 steht die Betrachtung der Lebenszykluskosten von Gebäuden hinsichtlich des Verbrauchs an elektrischer Energie.
Die Richtlinie ist von Juli 2016 an, als Entwurf zum Preis von 76,30 EUR beim Beuth Verlag erhältlich.
Die Einspruchsfrist endet am 31.12.2016.

Die Richlinie enthält unteranderen Fallbeispiele zu Lastspitzenmanagement, Schnittstelle zu Smart Grid, Bewertung von Eigenerzeugung, Wärmepumpen und Kälteerzeugung.

Links
Inhaltsverzeichnis Richtlinie VDI 2166 Blatt 1
VDI Einspruchsportal

Quelle: Verein Deutscher Ingenieure

Welche konsequenten muss ein Mieter befürchten, wenn die Behörde säumig ist?

BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15

§ 278 BGB Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte
„Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.“

Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, IMR 2010, 5; sowie vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14)

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei der – dem Tatrichter obliegenden – Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. So der Bundesgerichtshof.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
„(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
…“

vorhergehend:

  • LG Hamburg, 17.07.2015 – 311 S 88/14
  • AG Hamburg-St. Georg, 21.08.2014 – 913 C 151/14

Quelle: BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15

Ist die Suche nach günstigen Versicherungen in Internet Vorteilhaft?

Nach günstigen Versicherungen suchen und informieren sich viele potentielle Kunden gern im Internet. Doch ermöglichen die Portale immer eine neutrale und objektive Analyse der Angebote?
Die Vergleichsportale führen bevorzugt Angebote, die ihnen Geld bringen. Müssen diese dann deutlich darauf hinweisen?

LG München Urteil von 13.07.2016 Az. 37 O 15268/15

Die 37. Zivilkammer des Landgerichts München I hat der Klage eines Verbands von Versicherungskaufleuten gegen ein Internet-Vergleichsportal gestützt auf das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb teilweise stattgegeben.
Geklagt hatte der Bundesverband Deutscher Versicherungskaufleute, der 11.000 Versicherungsmakler vertritt und Check24 unlauteren Wettbewerb vorwarf. Verbandspräsident Michael Heinz erklärte das Urteil anschließend zum „Sieg für den Verbraucherschutz“.
Das Gericht hat in seiner heutigen Entscheidung festgestellt, dass die Beklagte gegen ihre gesetzlichen Mitteilungspflichten verstößt, da sie die vorgeschriebenen Angaben wie insbesondere über ihre Eigenschaft als Versicherungsmaklerin nur zum Abruf über einen Button in der Fußzeile ihrer Webseite mit der Aufschrift Erstinformation bereit hält. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 11 Versicherungsvermittlungsverordnung) müssen die vorgeschriebenen Informationen dem Besucher der Internetseite jedoch beim ersten Geschäftskontakt mitgeteilt werden; das bedeutet, sie müssen ihm so präsentiert werden, dass er nicht erst danach suchen muss.

Desweiteren hat das Gericht in dem Urteil klargestellt, dass die gesetzlich normierten Beratungspflichten auch für Online-Makler gelten (§ 61 Versicherungsvertragsgesetz). Die Beklagte hatte argumentiert, dass der Gesetzgeber die Direktversicherer von den Beratungspflichten entbunden hat, wenn der Versicherungsnehmer eine Versicherung nur über das Internet abschließen will. Diese für die Versicherer gesetzlich geregelte Ausnahme sollte nach Auffassung der Beklagten auch für die Versicherungsmakler gelten. Die 37. Zivilkammer hat es jedoch abgelehnt.

Ob beide Seiten in Berufung gehen wollen, wird von Ihnen in den kommenden Wochen geprüft.

Quelle: 13.07.2016 – Pressemitteilung 03/16

Können Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen?

KG, Urteil vom 06.06.2016 – 8 U 40/15

Nein! Vermieter muss das Leerstandsrisiko tragen!
Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nach § 307 BGB unwirksam. So das Kammergericht Berlin.
Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.

vorhergehend:
LG Berlin, 09.01.2015 – 32 O 578/1

§ 307 BGB Inhaltskontrolle
„(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Quelle:
IMRRS 2016, 1041 Entscheidung im Volltext