Anat Wand

Die amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland hat am 07.12.2015 in Berlin den Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 vorgelegt. Die Studie ist in enger Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) entstanden.

„Die Immobilien in Deutschland stellen insgesamt eine attraktive Investition dar. Dies trifft insbesondere auf Wohnimmobilien in Städten und städtischen Kreisen zu. Besonders die Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben an Anziehungskraft gewonnen.
Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte sich weiter fortsetzen. Für Städte und Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen erwarten wir weiter steigende Preise“, sagte Siegmar Liebig, Sprecher des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse.

Die Investitionsvolumina für den Kauf von Immobilien stiegen zwischen 2009 und 2014 um ca. 8 % jährlich.
Im Jahr 2014 entfielen 65 % der Transaktionen auf Großstädte und städtischen Kreise.
Der Wohnungsmarkt dominierte mit 130 Milliarden Euro Kaufinvestitionen den Immobilienmarkt.
Auf Eigenheime und Eigentumswohnungen entfielen 75 % der am Wohnungsmarkt getätigten Investitionen.

Das Gutachterausschusswesen in Deutschland hat seine allgemeine Rechtsgrundlage in den §§ 192 ff. des BauGB. Gutachterausschüsse sind eigenständige Behörden und nehmen hoheitliche Aufgaben wahr.

§ 192 BauGB

„(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.“

Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland

Der Toleranz der Gerichte setzte der Bundesgerichtshof ein Ende!
Nun muss der Mieter auch eine Wohnflächenabweichung von unter 10 Prozent nicht mehr akzeptieren. Denn gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung gefällt.

BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat heute den 18.11.2015 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Die Kappungsgrenze ist auch in diesen Fall zu beachten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete gemäß § 558 BGB regelmäßig um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Städten mit sogenannter prekärer Wohnraumsituation ist die Grenze sogar auf 15 Prozent abgesenkt worden.

Siehe dazu:

• Wo wird die Kappungsgrenze in Baden-Württemberg eingeführt?
• BGH Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14

Vorinstanzen:

• LG Berlin – Urteil vom 11. September 2014 (18 S 413/13)

• AG Charlottenburg – Urteil vom 2. Dezember 2013 (237 C 302/13)

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
„(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

[…]

(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“

§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. […]

Quelle: Mitteilung der Pressestelle Nr. 150/2015

Die Absenkung der Kappungsgrenze sowie die Verlängerung der allgemeinen Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen kommen in folgenden Städten und Gemeinden zur Anwendung:

• Altbach
• Asperg, Stadt
• Bad Krozingen, Stadt
• Bad Säckingen, Stadt
• Baienfurt
• Denzlingen
• Dossenheim
• Edingen-Neckarhausen
• Emmendingen, Stadt
• Eppelheim, Stadt
• Fellbach, Stadt
• Freiberg am Neckar, Stadt
• Freiburg im Breisgau (Stadtkreis)
• Friedrichshafen, Stadt
• Grenzach-Wyhlen
• Heidelberg, Stadt (Stadtkreis)
• Heilbronn, Stadt (Stadtkreis)
• Karlsruhe, Stadt (Stadtkreis)
• Kirchentellinsfurt
• Konstanz, Universitätsstadt
• Leimen, Stadt
• Lörrach, Stadt
• March
• Merzhausen
• Möglingen
• Neckarsulm, Stadt
• Offenburg, Stadt
• Radolfzell am Bodensee, Stadt
• Rastatt, Stadt
• Ravensburg, Stadt
• Reutlingen, Stadt
• Rheinfelden (Baden), Stadt
• Rheinstetten, Stadt
• Rielasingen-Worblingen
• Singen (Hohentwiel), Stadt
• Steinen
• Stuttgart, Landeshauptstadt (Stadtkreis)
• Tübingen, Universitätsstadt
• Ulm, Universitätsstadt (Stadtkreis)
• Umkirch
• Waldkirch, Stadt
• Weil am Rhein, Stadt
• Weingarten, Stadt
• Wendlingen am Neckar, Stadt

Weitere Informationen: Pressemitteilung Dr. Nils Schmid ,Minister für Finanzen und Wirtschaft, stellv. Ministerpräsident Baden Württemberg

Quelle: Ministerium für Finanzen und Wirtschaft

Intelligente Messsysteme können eine wichtige Rolle beim Ausbau erneuerbarer Energien spielen.
Die Visualisierung des Energieverbrauchs und die digitale Vernetzung ermöglichen eine effizientere Nutzung von Energie und maßgeschneiderte Tarife für Verbraucher.

Doch was ist überhaupt ein intelligentes Messsystem?
Ein intelligentes Messsystem besteht aus einem digitalen Stromzähler und einer Kommunikationseinheit, dem so genannten Smart Meter Gateway. Das Smart Meter Gateway – versehen mit einem Siegel des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik – ermöglicht eine datenschutz- und datensicherheitskonforme Einbindung von Zählern in das intelligente Stromnetz.

Das „Messstellenbetriebsgesetz“ ist nach dem Entwurf das zentrale neue Gesetz für Regelungen rund um Einbau und Betrieb von intelligenten Messsystemen und Zählern (sog. Messstellenbetrieb).
Neben allgemeinen Anforderungen an den Messstellenbetrieb gibt es insbesondere den hohen technischen Standard vor. Ferner enthält es Regelungen zum Einbau und zur Finanzierung intelligenter Messsysteme sowie zum datenschutzrechtlichen Umgang mit den zu erhebenden Daten. Dazu hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) das Referentenentwurf für ein „Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende“ vorgelegt.

Die Eckpunkte im Überblick:

• Sichere und effiziente Kommunikation im intelligenten Netz
• Nachhaltige Modernisierung der Zählerinfrastruktur, aber „kein genereller Rollout“
• Abschließende Regelung von Einbauverpflichtungen: Stufenweiser Ausbau intelligenter Messsysteme; intelligenter Zähler als Basisinfrastruktur
• Variable Tarife unterstützen, Bilanzierungsverfahren kosteneffizienter machen, Anreize für eine Flexibilisierung auf Last- und Erzeugungsseite schaffen
• Wettbewerb stärken, Liegenschaftsmodernisierung ermöglichen, Bündelangebote erleichtern, Kosten senken
  Datenschutz und Datensicherheit
• Breites Informationsangebot

Link:
Referentenentwurf für ein „Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende“
Faktenblatt-digitalisierung-energiewende

„Aufgrund der Verarbeitung und Zusammenführung personenbezogener Verbrauchsdaten in Messsystemen sowie möglicher negativer Rückwirkungen auf die Energieversorgungssicherheit ergeben sich hohe Anforderungen an den Datenschutz und die Datensicherheit. Bekannt gewordene Hackerangriffe auf intelligente Messsysteme, unter anderem in den USA, und neuere Gefährdungen, wie etwa die Schadsoftware Stuxnet, machen die Notwendigkeit für sichere Lösungen für die Einführung intelligenter Messsysteme in Deutschland deutlich.“ So das BSI.

Link:
Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI), das Smart Meter Gateway Sicherheit für intelligente Netz
Informationsblatt

Quelle: Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi)

BGH Urteil vom 17. September 2015 – I ZR 228/14

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer. (GEMA)

„Eine Wiedergabe beschränkt sich nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union auf „besondere Personen“, wenn sie für einen begrenzten Personenkreis vorgenommen wird. So verhält es sich hier. Die Empfänger der von der Beklagten über eine Gemeinschaftsantenne per Satellit und durch ein Kabelnetz in die Wohnungen der Wohnanlage weitergeleiteten Sendesignale sind in ihrer Eigenschaft als Bewohner der Wohnanlage von anderen Personenkreisen abgegrenzt.

Der für den unionsrechtlichen Begriff der Öffentlichkeit maßgebliche Begriff der „privaten Gruppe“ kann nicht ohne Weiteres mit dem für den nationalen Begriff der Öffentlichkeit im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG maßgeblichen Begriff der „persönlichen Verbundenheit“ gleichgesetzt werden. Es handelt sich dabei um einen autonomen Begriff des Unionsrechts, der im gesamten Gebiet der Union einheitlich auszulegen ist. Aus der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union ergibt sich nicht, dass eine „private Gruppe“ aus wenigen Personen bestehen muss.

Bei der Beurteilung der Frage, ob im Streitfall die über eine Gemeinschaftsantenne empfangenen und durch ein Kabelnetz weitergeleiteten Sendesignale einer „privaten Gruppe“ übermittelt werden, ist zu berücksichtigen, dass diese Sendesignale von einer Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich in die Wohnungen der dieser Gemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer übermittelt werden. Bei einer wertenden Betrachtung unterscheiden sich der Empfang mittels einer gemeinsamen Satellitenschüssel und die Weiterleitung über ein Kabelnetz in die einzelnen Wohnungen nicht von der Fallgestaltung, dass jeder einzelne Eigentümer für seine eigene Wohnung eine gesonderte Antenne installiert und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte in seiner Wohnung weiterleitet. Im zuletzt genannten Fall liegt keine Wiedergabe für eine Öffentlichkeit vor, weil die Wiedergabe auf „besondere Personen“ beschränkt ist, die einer „privaten Gruppe“ angehören. Wenn die Gesamtheit der Wohnungseigentümer anstelle zahlreicher Einzelantennen eine Gemeinschaftsantenne installiert und die empfangenen Sendesignale über Kabel an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungen weiterleitet, ist das daher gleichfalls als eine Wiedergabe anzusehen, die auf „besondere Personen“ beschränkt ist, die einer „privaten Gruppe“ angehören. Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter.“ Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshof – Nr. 158/2015

vorhergehend:

LG München I – Urteil vom 20. Februar 2013 – 21 O 16054/12
OLG München – Urteil vom 11. September 2014 – 6 U 2619/13

§ 15 Abs. 3 UrhG

„Die Wiedergabe ist öffentlich, wenn sie für eine Mehrzahl von Mitgliedern der Öffentlichkeit bestimmt ist. Zur Öffentlichkeit gehört jeder, der nicht mit demjenigen, der das Werk verwertet, oder mit den anderen Personen, denen das Werk in unkörperlicher Form wahrnehmbar oder zugänglich gemacht wird, durch persönliche Beziehungen verbunden ist.“

Link: Pressestelle des Bundesgerichtshofs 17.09.2015