Schlagwort: Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten

Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.
Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.
Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.
Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

So das Landgericht Berlin.LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

„(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

§ 812 Herausgabeanspruch

„(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.“

vorhergehend:
AG Schöneberg, 19.10.2016 – 104 C 31/16

Quelle: MRRS 2017, 1484 Entscheidung im Volltext

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Das Bundeskartellamt hat eine Sektoruntersuchung bei Ablesediensten von Heiz- und Wasserkosten

Bundeskartellamtsmeldeng vom 02.07.2015

„Das Bundeskartellamt hat eine Sektoruntersuchung im Bereich der Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten eingeleitet. Das sogenannte „Submetering“ umfasst die verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten in Gebäuden sowie die Überlassung der dafür benötigten messtechnischen Ausstattung wie Heizkostenverteiler oder Wärme- und Wasserzähler.

Andreas Mundt, Präsident des Bundeskartellamtes: „“Die Sektoruntersuchung soll Aufschluss über die aktuelle Marktsituation und die Wettbewerbsintensität bei Submetering geben sowie etwaige Wettbewerbsprobleme aufdecken. Der Markt für Ablesedienste ist konzentriert. Neben kleinen lokalen Anbietern gibt es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Gegenstand der Analyse werden insbesondere die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse für Submetering-Dienstleistungen sein.““

Im Rahmen der wettbewerblichen Bewertung wird auch zu berücksichtigen sein, dass Mieter zwar nicht die unmittelbaren Vertragspartner der Ablese-Dienstleister sind, sie aber überwiegend die Kosten tragen. Technische Weiterentwicklungen, wie z.B. die Möglichkeit der Fernauslesung über Funk, werden ebenfalls Eingang in die Untersuchung finden. Es wird zu klären sein, ob Marktzutrittschsranken bestehen, die den Markteintritt neuer Anbieter erschweren. Weiterer Aspekt der Sektoruntersuchung ist die Verhandlungsmacht der Submetering-Dienstleister gegenüber Immobilieneigentümern.

Im Rahmen der Sektoruntersuchung wird das Bundeskartellamt Marktteilnehmer befragen. Die Auswahl der befragten Unternehmen erfolgte insbesondere im Hinblick auf deren Größe, Kundenzahl und Gesellschafterstruktur. Nach Abschluss der Auswertung der strukturellen und quantitativen Abfragen wird das Bundeskartellamt die Ergebnisse in einem Bericht zusammenfassen.

Zu Sektoruntersuchungen im Allgemeinen:
Das Bundeskartellamt kann die Untersuchung eines bestimmten Wirtschaftszweiges durchführen, wenn besondere Umstände vermuten lassen, dass der Wettbewerb im Inland möglicherweise eingeschränkt oder verfälscht ist (sog. Sektoruntersuchung, § 32 e GWB). Es handelt sich um eine Branchenuntersuchung, ausdrücklich aber nicht um ein Verfahren gegen bestimmte Unternehmen. Verfahren im Nachgang zu einer Sektoruntersuchung sind möglich, wenn sich ein Anfangsverdacht für einen Verstoß gegen Wettbewerbsvorschriften ergeben sollte.“

Quelle: http://www.bundeskartellamt.de