Schlagwort: Betriebskosten

Gewerberaummietvertrag – Was bedeutet der Begriff „Betriebskosten“?

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte als Gewerberaummieterin verpflichtet ist, dem Kläger -ihrem Vermieter -die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu erstatten.

  • Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).
  • Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).

Siehe auch: Wann ist die formularmäßige Umlage in Gewerberaum wirksam?

  • Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.
  • Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

So das BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

§ 556(1) BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“

§ 1 (1) BetrKV Betriebskosten

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

vorhergehend:

  • OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/18
  • LG Hannover, 15.06.2018 – 17 O 139/17

Quelle: BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

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Sind Kosten für Sperrmüllentsorgung und Hauswart umlegbar?

Die Frage „sind Kosten für Sperrmüllentsorgung und Hauswart umlegbar?“ ist vom AG Berlin-Mitte wie folgt beantwortet:

Konsequent Fehlerhafte Umlage?

  • Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermietet kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenen Höhe verlangen.

Sind Kosten für die Sperrmüllentsorgung umlegbar?

  • Die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung sind nur umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird.
  • Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z. B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten.

Sind Kosten für den Hauswart umlegbar?

  • Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts (umlegbar) ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen.
  • Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar.

Belegeinsicht?

  • Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnung wendet, darf sich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substanziierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d. h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert.

So das AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 – 151 C 89/18

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle:AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 – 151 C 89/18

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Coronavirus: Schutz für Mieterinnen und Mieter

Die vom Bundeskabinett beschlossene Formulierungshilfe des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz für die Koalitionsfraktionen enthält auch Erleichterungen für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie ( Coronavirus) aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können:

  • Was wird zum Schutz von Mietern und Pächtern geregelt ( Coronavirus )?

    Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissen über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.
    Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.
    Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

  • Was passiert, wenn die Coronavirus -Krise auch im Juli noch andauert?

    Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden.

  • Ist ein Mieter damit vor Kündigungen während der Coronavirus -Krise sicher?
    Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
    Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).
  • Was muss ein Mieter tun, um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen?
    Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen.
    Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen.
    Hierfür kommen in Frage:
    Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
    Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
  • Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
    Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.
  • Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
    Das greift zu kurz. Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.
  • Gilt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieter?
    Ja, die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.
    Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.
    Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.
    Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurden und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erforderte.
  • Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
    Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann– bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.
  • Bezieht sie sich nur auf die Netto-Kaltmiete oder auch die Betriebskosten-Vorauszahlungen?
    Die Miete erfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.

Quelle: BMJV

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Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung in Bundestag eingebracht. Drucksache 19/13456

  • Städten und Gemeinden soll im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer die Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke ermöglicht werden, um diese über solche steuerlichen Anreize für eine Bebauung zu mobilisieren.
    Dies sieht der von der Bundesregierung eingebrachte Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (BT-Drs. 19/13456) vor, wie der parlamentarische Pressedienst am 01.10.2019 mitgeteilt hat.

    „Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel.
    Die damit verbundene Wertentwicklung von Grundstücken wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Diese Grundstücke werden nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung werden diese Grundstücke nicht zugeführt.
    Trotz des damit vorhandenen Baulands wird der erforderliche Wohnungsbau ausgebremst.
    Ziel des Gesetzes ist es, den Kommunen zu ermöglichen, steuerliche Anreize bei der Grundsteuer zu setzen und damit baureife Grundstücke für eine Bebauung zu mobilisieren.“ So der Entwurfstext.

    „Es wird für die Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke eingeführt.“
    Dadurch kann über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, die baureifen Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen.
    Der rein finanzielle Nutzen der Grundstücke als Spekulationsobjekte soll mittels des besonderen Hebesatzes auf baureife Grundstücke verringert werden.

    Quelle:
    Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

    Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

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    • Gesetzentwürfe Grundsteuer von Grundstücken.

    Das neue Grundsteuergesetz von Grundstücken muss bis zum 31.12.2019 im Gesetzblatt stehen. Am 21.06.2019 hat das Bundeskabinett dazu die entsprechenden Gesetzentwürfe beschlossen.
    Diese gehen nun an den Bundestag, wo sie beraten und dann beschlossen werden sollen.
    Anschließend muss der Bundesrat den Gesetzen zustimmen.
    Gleichzeitig mit dem Grundsteuergesetz muss das Grundgesetz geändert werden. Diese Beschlüsse in Bundestag und Bundesrat sollen rechtzeitig bis Jahresende erfolgen. Dann werden die Behörden fünf Jahre Zeit haben, die nötigen statistischen Daten zu erheben und die Werte der Grundstücke zu ermitteln.
    Die neu berechnete Grundsteuer würde dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein.
    Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.

    Gesetzentwürfe der Bundesregierung:

    • Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

      Ziel:
      „Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Wertentwicklung von Grundstücken wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Diese Grundstücke werden nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung werden diese Grund­stücke nicht zugeführt. Trotz des damit vorhandenen Baulands wird der erforderliche Wohnungsbau ausgebremst. Ziel des Gesetzes ist es, den Kommunen zu ermöglichen, steuerliche Anreize bei der Grundsteuer zu setzen und damit baureife Grundstücke für eine Bebauung zu mobilisie­ren“

      Lösung:
      „Es wird für die Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke eingeführt. Dadurch kann über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, die baureifen Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen. Der rein finanzielle Nutzen der Grundstücke als Spekulationsobjekte soll mittels des besonderen Hebesatzes auf baurei­fe Grundstücke verringert werden.“

    • Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer-und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)

      Ziel:
      „Mit dem Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12 – hat das Bundesverfassungsgericht die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Absatz 5 sowie § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes in Verbindung mit Artikel 2 Absatz 1 Satz 1 und Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Artikels 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I S. 1118), soweit sie be­baute Grundstücke außerhalb des Bereichs der Land- und Forstwirtschaft und außerhalb des in Artikel 3 des Einigungsvertrags genannten Gebiets betreffen, jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 für unvereinbar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes erklärt. Dem Ge­setzgeber hat das Bundesverfassungsgericht eine Frist zur Neuregelung spätestens bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die als unvereinbar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes festgestellten Regeln über die Einheitsbewertung weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die beanstande­ten Regelungen für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Bei der Umsetzung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts soll unter Wahrung der dem Bund derzeit nach dem Grundgesetz zustehenden Gesetzgebungskompetenz an das bestehende Bewertungs- und Grundsteuersystem angeknüpft werden. Der Gesetz­entwurf zielt daher auf eine verfassungskonforme, rechtssichere und zeitgemäße Fort­entwicklung der Grundsteuer und der damit verbundenen Bewertung der Grundsteuerob­jekte, um die Grundsteuer als verlässliche Einnahmequelle der Kommunen zu erhalten. Da die Gesetzgebungskompetenz des Bundes in der Wissenschaft nicht einheitlich beur­teilt wird, soll diese unzweifelhaft abgesichert werden. Dazu erhält der Bund mit der zeit­gleich eingebrachten Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetz­gebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer.
      Zeitgleich wird den Ländern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompe­tenz eröffnet. Nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkom­mens. An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbe­sitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern. Die Bundesregierung erwartet deshalb auch, dass Kommunen in einem Haus­haltssicherungsverfahren landesrechtlich nicht die Möglichkeit verwehrt wird, ihre Hebes­ätze zur Wahrung der Aufkommensneutralität entsprechend anzupassen. Um eine wiederkehrende Bewertung der Grundsteuerobjekte zu gewährleisten, sollen die Grundlagen für ein weitgehend automatisiertes und damit zukunftsfähiges sowie einfach, transparent und nachvollziehbar ausgestaltetes Verwaltungsverfahren zur Erhebung der Grundsteuer geschaffen werden“

      Lösung:
      „Das Bewertungs- und Grundsteuerrecht bleibt in seiner Grundstruktur erhalten und wird unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sowie unter weit­gehender Nutzbarmachung automationstechnischer Möglichkeiten fortentwickelt.“

    • Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)

      Ziel:
      „Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Grundsteuer- und Bewer­tungsrechts vorgelegt, der die Vorgaben aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 (BVerfGE 148, 147) – (BGBl I 2018, 531) – umsetzt. Die Frage der Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die notwendige Reform des Grundsteuer- und des Bewertungsgesetzes wird nicht einheitlich beantwortet. Es werden unterschiedliche Auffassungen zur Frage der Erforderlichkeit einer bundesgesetzlichen Regelung der Grundsteuer zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im Bundesgebiet nach der seit dem 16. No­vember 1994 geltenden Fassung des Artikels 72 Absatz 2 Grundgesetz (GG) vertreten. Artikel 125a Absatz 2 GG räumt dem Bund lediglich eine begrenzte Änderungskompetenz des fortgeltenden Bundesrechts unter Beibehaltung der wesentlichen Elemente ein, er­laubt aber keine grundlegende Neukonzeption der Materie. Da die Gesetzgebungskompetenz des Bundes in der Wissenschaft nicht einheitlich beur­teilt wird, soll diese unzweifelhaft abgesichert werden. Dazu erhält der Bund mit dieser Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer. Zeitgleich wird den Ländern über eine Ergänzung in Arti­kel 72 Absatz 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet. Dafür bestehen gute Gründe mit Blick auf das Ziel einer bundesgesetzlichen Grundlage. Zu­gleich bietet sich gerade die Grundsteuer aufgrund der Immobilität des Steuerobjekts und des bereits in der Verfassung vorhandenen kommunalen Hebesatzrechts dafür an, die Steuerautonomie der Länder zu stärken.“

      Lösung:
      „Der Gesetzentwurf sieht eine Änderung des Grundgesetzes vor, um dem Bund ausdrück­lich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer zu übertragen, ohne dass für deren Ausübung die Voraussetzungen des Artikels 72 Absatz 2 GG vorlie­gen müssen. Um den Ländern die Befugnis zu umfassenden abweichenden landesrecht­lichen Regelungen einzuräumen, wird den Ländern für die Grundsteuer das Recht zu ab­weichenden Regelungen nach Artikel 72 Absatz 3 GG eingeräumt.“

    Quelle: BMF Die neue Grund­steu­er

    Hinweis: Nächster Seminartermin

    Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

    Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.
    Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.
    Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.
    Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

    So das Landgericht Berlin.LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16

    Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)

    § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

    „(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
    (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“

    § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

    „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

    (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

    (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

    (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

    (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

    § 812 Herausgabeanspruch

    „(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

    (2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.“

    vorhergehend:
    AG Schöneberg, 19.10.2016 – 104 C 31/16

    Quelle: MRRS 2017, 1484 Entscheidung im Volltext

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    § 35a EStG: Muss der Vermieter eine Bescheinigung erteilen?

    LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (noch nicht rechtskräftig)
    § 35a EStG

    In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach § 35a EStG einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden so das LG Berlin.

    Der Vermieter müsse zwar weder eine “ Steuerbescheinigung nach § 35a EStG ” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen.
    Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden.

    „Der Vermieter hat den Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung (Betiebskosten- Abrechnung, Heiz- und Warmwasserkosten Aabrechnung), sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241,dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.
    Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.
    Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis (§ 35a EStG) gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.“ LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (nicht rechtskräftig)

    vorhergehend:
    AG Charlottenburg, 30.09.2016 – 220 C 72/16

    § 35a Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

    (1) Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, bei denen es sich um eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch handelt, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 510 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen.

    (2) Für andere als in Absatz 1 aufgeführte haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Absatz 3 sind, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4 000 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Die Steuerermäßigung kann auch in Anspruch genommen werden für die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen sowie für Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen wegen der Unterbringung in einem Heim oder zur dauernden Pflege erwachsen, soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die mit denen einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind.

    (3) Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1 200 Euro. Dies gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

    (4) Die Steuerermäßigung nach den Absätzen 1 bis 3 kann nur in Anspruch genommen werden, wenn das Beschäftigungsverhältnis, die Dienstleistung oder die Handwerkerleistung in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen oder – bei Pflege- und Betreuungsleistungen – der gepflegten oder betreuten Person ausgeübt oder erbracht wird. In den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 zweiter Halbsatz ist Voraussetzung, dass das Heim oder der Ort der dauernden Pflege in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegt.

    (5) Die Steuerermäßigungen nach den Absätzen 1 bis 3 können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind; für Aufwendungen, die dem Grunde nach unter § 10 Absatz 1 Nummer 5 fallen, ist eine Inanspruchnahme ebenfalls ausgeschlossen. Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Absätzen 2 und 3 gilt nur für Arbeitskosten. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach Absatz 2 oder für Handwerkerleistungen nach Absatz 3 ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge nach den Absätzen 1 bis 3 insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen.

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