Schlagwort: Betriebskostenabrechnung

Müssen vermietete Funk-Heizkostenverteiler von jedermann ausgelesen werden können?

Vermietete Funk-Heizkostenverteiler müssen von jedermann ausgelesen werden können.
Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann – sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.
Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

So das LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 – 4 S 147/19

„Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern indiziert nach Auffassung der Kammer eine Vereinbarung über deren vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 Abs. 1 BGB) dahingehend, dass die vermieteten Verteiler auch tatsächlich per Funk ausgelesen werden können. Die gegenteilige Auffassung des LG Frankfurt am Main (Urt v. 03.05.2019 – 2-16 S 163/18) teilt die Kammer ausdrücklich nicht.

Wird ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben, so muss der Nutzer grundsätzlich davon ausgehen können, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann.
Von diesem Grundsatz sind Ausnahmen zulässig und für bestimmte Konstellationen auch allgemein anerkannt, wenn auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit entweder hingewiesen wird oder diese allgemein ersichtlich ist.
Die tatsächliche Nutzbarkeit der gemieteten Heizkostenverteiler stellt sich vorliegend so dar, dass diese manuell von jedem, per Funk aber nur durch die Klägerin ausgelesen werden können, wobei die Klägerin für die Auslesung eine zusätzliche Vergütung verlangt. Die Nutzungseinschränkung ergibt sich insofern daraus, dass die Funkauslesung praktisch auf die Klägerin und von ihr beauftragte Dritte beschränkt ist.“

Siehe auch:

Bei der Anmietung eines Funk-Heizkostenverteilers kann der Mieter berechtigterweise erwarten, das Gerät per Funk auslesen zu können.
Ebenso muss ein Mieter allerdings damit rechnen, dass zur Nutzung der Funkfunktion ein Empfangsgerät benötigt wird.
Die Nutzbarmachung dieses Empfangsgerätes ist, so auch die Erwartungshaltung der Beklagten im vorliegenden Fall, nicht in der Miete der Funk-Heizkostenverteiler enthalten.
Die Beklagten mussten allerdings nicht damit rechnen, dass allein die Klägerin über Empfangsgeräte bzw. die zum Auslesen erforderlichen Entschlüsselungscodes verfügt und diese auch nicht an Wettbewerber oder die Beklagten (ggf. kostenpflichtig) abgibt.
Mit dieser wirtschaftlichen Entscheidung führt die Klägerin selbst eine nicht hinzunehmende Funktionseinschränkung der von ihr vermieteten Funk-Heizkostenverteiler herbei, die einen Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.
Denn die Klägerin hat es in dieser Situation in der Hand, die Bedingungen für die Herstellung der vollen Nutzbarkeit allein zu diktieren.

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Quelle: LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 – 4 S 147/19

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Gewerberaummietvertrag – Was bedeutet der Begriff „Betriebskosten“?

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte als Gewerberaummieterin verpflichtet ist, dem Kläger -ihrem Vermieter -die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu erstatten.

  • Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).
  • Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).

Siehe auch: Wann ist die formularmäßige Umlage in Gewerberaum wirksam?

  • Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.
  • Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

So das BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

§ 556(1) BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“

§ 1 (1) BetrKV Betriebskosten

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

vorhergehend:

  • OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/18
  • LG Hannover, 15.06.2018 – 17 O 139/17

Quelle: BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

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Coronavirus: Schutz für Mieterinnen und Mieter

Die vom Bundeskabinett beschlossene Formulierungshilfe des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz für die Koalitionsfraktionen enthält auch Erleichterungen für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie ( Coronavirus) aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können:

  • Was wird zum Schutz von Mietern und Pächtern geregelt ( Coronavirus )?

    Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissen über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.
    Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.
    Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

  • Was passiert, wenn die Coronavirus -Krise auch im Juli noch andauert?

    Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden.

  • Ist ein Mieter damit vor Kündigungen während der Coronavirus -Krise sicher?
    Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
    Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).
  • Was muss ein Mieter tun, um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen?
    Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen.
    Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen.
    Hierfür kommen in Frage:
    Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
    Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
  • Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
    Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.
  • Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
    Das greift zu kurz. Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.
  • Gilt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieter?
    Ja, die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.
    Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.
    Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.
    Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurden und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erforderte.
  • Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
    Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann– bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.
  • Bezieht sie sich nur auf die Netto-Kaltmiete oder auch die Betriebskosten-Vorauszahlungen?
    Die Miete erfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.

Quelle: BMJV

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