Schlagwort: Heiz- und Warmwasserkosten

Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.
Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.
Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.
Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

So das Landgericht Berlin.LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

„(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

§ 812 Herausgabeanspruch

„(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.“

vorhergehend:
AG Schöneberg, 19.10.2016 – 104 C 31/16

Quelle: MRRS 2017, 1484 Entscheidung im Volltext

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§ 35a EStG: Muss der Vermieter eine Bescheinigung erteilen?

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (noch nicht rechtskräftig)
§ 35a EStG

In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach § 35a EStG einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden so das LG Berlin.

Der Vermieter müsse zwar weder eine “ Steuerbescheinigung nach § 35a EStG ” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen.
Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden.

„Der Vermieter hat den Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung (Betiebskosten- Abrechnung, Heiz- und Warmwasserkosten Aabrechnung), sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241,dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen.
Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist.
Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis (§ 35a EStG) gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.“ LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (nicht rechtskräftig)

vorhergehend:
AG Charlottenburg, 30.09.2016 – 220 C 72/16

§ 35a Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen

(1) Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, bei denen es sich um eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch handelt, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 510 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen.

(2) Für andere als in Absatz 1 aufgeführte haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Absatz 3 sind, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4 000 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Die Steuerermäßigung kann auch in Anspruch genommen werden für die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen sowie für Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen wegen der Unterbringung in einem Heim oder zur dauernden Pflege erwachsen, soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die mit denen einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind.

(3) Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1 200 Euro. Dies gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

(4) Die Steuerermäßigung nach den Absätzen 1 bis 3 kann nur in Anspruch genommen werden, wenn das Beschäftigungsverhältnis, die Dienstleistung oder die Handwerkerleistung in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen oder – bei Pflege- und Betreuungsleistungen – der gepflegten oder betreuten Person ausgeübt oder erbracht wird. In den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 zweiter Halbsatz ist Voraussetzung, dass das Heim oder der Ort der dauernden Pflege in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegt.

(5) Die Steuerermäßigungen nach den Absätzen 1 bis 3 können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind; für Aufwendungen, die dem Grunde nach unter § 10 Absatz 1 Nummer 5 fallen, ist eine Inanspruchnahme ebenfalls ausgeschlossen. Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Absätzen 2 und 3 gilt nur für Arbeitskosten. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach Absatz 2 oder für Handwerkerleistungen nach Absatz 3 ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge nach den Absätzen 1 bis 3 insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen.

Quelle:

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Haftet der Messdienstleister für fehlerhafte Heiz und Warmwasserkosten Abrechnung?

LG Berlin, Urteil v. 20.1.2015, 22 O 187/12

Wenn die Heiz und Warmwasserkosten Abrechnung fehlerhaft ist und die Frist gemäß § 556 (3) abgelaufen ist:

  • muss der Verwalter, Eigentümer und Vermieter die überzahlten Beträge erstatten
  • gleichzeitig kann der Vermieter nicht mehr von anderen Mietern zu wenige gezahlten Beträge nachfordern

Für diesen Schaden haftet der Energiedienstleister, so das LG Berlin.

§ 556 (3)Vereinbarungen über Betriebskosten
„… Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

vorhergehend:

LG Berlin, 12.02.2013 – 22 O 187/12

„Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin zu 1. hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 584,08 Euro und die Klägerin zu 2. hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 59.581,80 Euro Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte hat ihre vertragliche Verpflichtung zur Erstellung einer verbrauchsabhängigen, ordnungsgemäßen Abrechnung bezüglich der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungseinheiten verletzt, in dem sie die Zählerstände der Zähler „allgemein“ und „Warmwasser“ zusammengerechnet hat, obwohl der Warmwasserzähler dem Allgemeinzähler nachgeschaltet ist und die Zählerstände daher nicht hätten zusammengerechnet werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet – manchen zu hohe und manchen zu geringe Kosten. Die Beklagte hat die falschen Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 inzwischen korrigiert. Aus dieser Korrektur ergeben sich Zuvielzahlungen von Mietern in der geltend gemachten Höhe. Insoweit ist von der Berechnung der Klägerin auszugehen. Denn die Beklagte hat die Berechnung der Klägerin nicht konkret bestritten, obwohl ihr dies aufgrund der von ihr gelegten neuen Abrechnung leicht möglich wäre (§ 138 ZPO).

Den Klägerinnen ist ein Schaden in Höhe dieser Zuvielzahlungen der Mieter entstanden, denn die gegenüber den anderen Mietern zuwenig berechneten Heizkosten in den Jahren 2008 und 2009 können die Klägerinnen nicht nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend machen. Denn gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Klägerinnen hätten die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten jedoch zu vertreten, denn sie haben sich das Verschulden der Beklagten als ihres Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zurechnen zulassen (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, § 556 BGB, Rdnr. 649 f.). Die Mieter, die Zuvielzahlungen geleistet haben, können eine Rückzahlung dieser Zahlungen jedoch verlangen.
Zwar müssen Mieter grundsätzlich Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB). Die Mieter der Klägerinnen hätten die verspätete Geltendmachung von Einwendungen gegen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht zu vertreten, denn die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung enthielt Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren (vgl.: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 11. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 500). Unverschuldet ist der Fristablauf für den Mieter z. B., wenn der Abrechnungsfehler unter Anwendung der üblichen Sorgfalt – nach Einsicht in die Belege – für ihn nicht erkennbar ist, z. B. bei Ablesefehlern des Versorgers (Lützenkirchen, a. a. O., Rdnr. 743). So liegt es hier. Für die Mieter war nicht erkennbar, dass die Beklagte die Daten zweier Messuhren fälschlicherweise addiert hatte, obwohl der eine Zähler ein Unterzähler war.

Darüber hinaus sind die Klägerinnen auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Klägerinnen zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn – wie vorliegend – einige Mieter aufgrund einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes der Klägerinnen erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten.

Die Klägerinnen sind auch nicht lediglich auf einen Freistellungsanspruch gemäß § 257 BGB zu verweisen, denn es ist den Klägerinnen nicht zuzumuten, dass sie zunächst auf der Grundlage der neuen Abrechnungen der Beklagten neue Betriebskostenabrechnungen für ihre Mieter erstellen und dann nicht zeitnahe und ohne erneute Streitigkeiten über die Höhe des Rückzahlungsanspruchs Ausgleichszahlungen an ihre Mieter leisten. Das Ziel eines vertrauensvollen Vertragsverhältnisses ohne nachhaltige Störungen kann nur erreicht werden, wenn die Klägerinnen zeitnah mit Übersendung der korrigierten Rechnungen und ohne Aufforderung durch die Mieter die entsprechende Rückzahlung an die Mieter leisten. Das Interesse der Beklagten, keine Zahlungen an die Klägerinnen zu leisten, die nicht an die jeweiligen Mieter weitergeleitet werden, wird dadurch gewahrt, dass die Beklagte aus dem bestehenden Vertragsverhältnis gegenüber den Klägerinnen einen Anspruch auf Auskunft über die an die Mieter geleisteten Rückzahlungen hat.

Der Anspruch der Klägerinnen ist nicht verjährt. Die Klägerinnen haben den Zahlungsanspruch im Wege einer Stufenklage geltend gemacht. Der zunächst geltend gemachte Auskunftsanspruch ist nicht verjährt. Insoweit wird auf die Ausführungen auf Seite 9 des Teilurteils vom 12.02.2013 verwiesen.

Auch der jetzt geltend gemachte Zahlungsanspruch ist nicht verjährt, denn es ist nach Erlass des Versäumnisurteils vom 12.02.2013 nicht zum Stillstand des Verfahrens im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB gekommen. Die vorgenannte Regelung findet keine Anwendung, wenn für das Untätigbleiben des Berechtigten ein triftiger und für den anderen Teil erkennbarer Grund besteht (BGH, Urteil vom 27.01.1999 – XII ZR 113/97; Palandt-Ellenberger, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 204 Rdnr. 47). Vorliegend musste nach Rechtskraft des Teilurteils die Beklagte zunächst neue Abrechnungen fertigen. Auf der Grundlage dieser Abrechnungen mussten die Klägerinnen neue Betriebskostenabrechnungen für die einzelnen Wohnungen erstellen. Erst aufgrund dieser Betriebskostenabrechnungen konnte dann der Zahlungsanspruch beziffert werden. Dies alles war der Beklagten bekannt.

Die Klägerinnen haben auch Anspruch auf Erteilung der Auskunft der Dimensionierung der Wärmemengenzähler. Der Anspruch ergibt sich als Nebenanspruch aus der vertraglichen Beziehung der Parteien. Schon aufgrund der erfolgten erheblichen Falschabrechnungen besteht ein berechtigtes Interesse der Klägerinnen, die Geeignetheit des von der Beklagten verwendeten Abrechnungssystems überprüfen zu können. Aus der jetzt von der Beklagten eingereichten Anlage B 4 (Bl. 61 d. A.) ist – jedenfalls mit bloßem Auge – die Dimensionierung der Wärmemengenzähler nicht zu erkennen. …“
Quelle: Urteil Volltext http://www.ibr-online.de