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Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz – WEMo (Entwurf)

Den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) hat die Bundesregierung vorgelegt (19/18791) Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMo.

Schwerpunkte sind dem Entwurf zufolge:

  • der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten.
  • Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
  • Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.
  • Weitere Schwerpunkte betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wie die Bundesregierung in dem Entwurf schreibt, haben sich die die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951 verändert. Aufgrund des demografischen Wandels steige das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich, und daneben verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz

Quelle:
Reformierung des Wohneigentumsgesetzes
Recht und Verbraucherschutz/Gesetzentwurf – 29.04.2020 (hib 439/2020)

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Welche Anforderungen werden an die Jahresabrechnung gestellt?

Für die Jahresabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.
Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung aber nur, wenn sie – anders als der Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

„Nach diesen Grundsätzen hat entsprechend § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung aber nur, wenn sie – anders als der Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Diesem Anspruch genügt die Darstellung der Instandhaltungsrücklage für 2016 nicht, weil sich, selbst wenn man sowohl die Darstellung der Rücklagenentwicklung auf Seite 2 der jeweiligen Jahresabrechnung als auch die Rücklagenabrechnung 2016 betrachtet, an keiner Stelle ergibt, in welcher Höhe tatsächlich insgesamt in die Rücklage eingezahlt wurde. So weist die Rücklagenentwicklung auf Seite 2 der Jahresabrechnung einen Zugang von 10.000,00 Euro aus. Dies würde bedeuten, dass sämtliche Eigentümer vollständig in die Rücklage eingezahlt hätten.
Aus den vorgelegten Rücklagenabrechnungen der Klägerin ergibt sich jedoch jedenfalls hinsichtlich der Garage, dass diese keinerlei Vorauszahlungen auf die Instandhaltungsrücklage geleistet hat. Denn dort ist im Rahmen der Rücklagenabrechnung ausgewiesen, dass eine Vorauszahlung von 36,00 Euro gefordert gewesen sei und keine Vorauszahlung geleistet wurde.
Mithin kann der Zugang bei der „vorhandenen IRL“ sich gerade nicht auf die ausgewiesenen 10.000,00 Euro belaufen. Dies allein würde eine Ungültigerklärung der Darstellung der Instandhaltungsrücklage in Rücklagenentwicklung bzw. Rücklagenabrechnung rechtfertigen, denn die Darstellung der tatsächlich gezahlten Beiträge ist eine Mindestanforderung der Rücklagendarstellung.“

So das LG Lüneburg, Urteil vom 10.10.2018 – 9 S 45/18

vorhergehend:
AG Hannover, 24.05.2019 – 482 C 5701/17

§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

„(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.“

§ 49 WEG Kostenentscheidung

„(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.

(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.“

Quelle: LG Lüneburg, Urteil vom 10.10.2018 – 9 S 45/18

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